Xây nhà làm ảnh hưởng đến BĐS liền kề

Công ty luật Bảo Chính, Đoàn luật sư Hà Nội cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi thông tin tư vấn.

Về nội dung bạn đang thắc mắc, Công ty luật Bảo Chính giải đáp như sau:

Khi nhận thế chấp ngôi nhà của ông A, Ngân hàng thương mại X phải tuân thủ quy định của pháp luật có liên quan, trong đó có quy định về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch tại khoản 1 Điều 118 Luật nhà ở 2014. Cụ thể như sau: 

“1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.”

Đối chiếu quy định nêu trên, việc Ngân hàng X nhận thế chấp nhà ở của ông A sẽ xảy ra hai trường hợp:

- Trường hợp thứ nhất: Nếu ngay sau khi xây dựng xong ngôi nhà, ông A chưa làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu (chưa được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở) thì nhà ở đó không đáp ứng điều kiện thế chấp. Việc nhận thế chấp của ngân hàng X là sai quy định của pháp luật.

- Trường hợp thứ hai: Nếu ông A đã làm thủ tục đăng ký quyền sở hữu nhà ở và được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo đúng trình tự, thủ tục quy định thì ông A có quyền thế chấp ngôi nhà trên tại ngân hàng X. Việc ngân hàng X nhận thế chấp ngôi nhà đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là phù hợp với quy định của pháp luật.

Tại trường hợp thứ hai nêu ở trên, sở dĩ nói việc Ngân hàng nhận thế chấp nhà ở là phù hợp với quy định của pháp luật vì:

(i) Việc thế chấp tuân thủ quy định của pháp luật về điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch (nhà ở đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở);

(ii) Việc ông A được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở phải tuân thủ quy định về trình tự, thủ tục tại Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. Theo đó, việc đăng ký tài sản gắn liền với đất, cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải tuân thủ quy trình chặt chẽ, có sự kiểm tra, xác minh của nhiều cơ quan:

- Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ và thực hiện các công việc như sau:

+ Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản gắn liền với đất so với nội dung kê khai đăng ký; trường hợp không có giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định này thì xác nhận tình trạng tranh chấp quyền sở hữu tài sản; đối với nhà ở, công trình xây dựng thì xác nhận thời điểm tạo lập tài sản, thuộc hay không thuộc trường hợp phải cấp phép xây dựng, sự phù hợp với quy hoạch được duyệt; xác nhận sơ đồ nhà ở hoặc công trình xây dựng nếu chưa có xác nhận của tổ chức có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc hoạt động đo đạc bản đồ;

+ Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cư nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.

- Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc như sau:

+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi chưa có bản đồ địa chính hoặc đã có bản đồ địa chính nhưng hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do người sử dụng đất nộp (nếu có);

+ Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trường hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;

...

Trong trường hợp, nếu ông A được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đúng theo trình tự, thủ tục quy định tức là ngôi nhà của ông A đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận. Khi đó, Ngân hàng không có nghĩa vụ, trách nhiệm kiểm tra việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu ngôi nhà của ông A có tuân thủ quy định trình tự, thủ tục luật định hay không, cơ quan nhà đất cấp giấy chứng nhận đó là đúng hay sai... (trừ trường hợp thấy cần thiết thì Ngân hàng có thể gửi công văn đến cơ quan nhà đất để xin xác minh). Căn cứ vào hồ sơ nhà đất của ông A và kiểm tra trên thực tế phù hợp với giấy chứng nhận đó thì Ngân hàng có quyền nhận thế chấp tài sản này.

(iii) Việc ông A xây nhà làm lún, nứt nhà ông B là trách nhiệm của ông A, không phải trách nhiệm của Ngân hàng. Ðiều 174 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: 

“Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu, chủ thể có quyền khác đối với tài sản phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, người có quyền khác đối với tài sản là bất động sản liền kề và xung quanh.”

Theo quy định trên, việc ông A xây dựng nhà ở dẫn đến nhà ông B bị nứt, lún; ông B đã yêu cầu ngừng xây dựng nhưng ông A vẫn tiếp tục xây dựng là sai. Trong trường hợp này ông B có quyền yêu cầu ông A bồi thường thiệt hại hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền can thiệp, xử lý vi phạm.

Trên đây là nội dung tư vấn của Công ty luật Bảo Chính cho thắc mắc của bạn.

Nếu còn gì chưa rõ, bạn có thể tiếp tục thông tin cho chúng tôi để được giải đáp, hoặc nghe luật sư tư vấn, vui lòng gọi 19006281.

Chúc bạn thành công!

Công ty luật Bảo Chính.

Gọi 19006281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia các vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, thương mại, kinh tế… vui lòng liên hệ với chúng tôi theo địa chỉ trên.