Việc thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định như thế nào?

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Công ty luật Bảo Chính. Về thắc mắc của bạn, chúng tôi tư vấn giải đáp cho bạn như sau:
Theo như thông tin bạn cung cấp, gia đình bạn có vay 100 triệu và đã viết giấy ủy quyền cho người đó sử dụng đất trong 5 năm. Như vậy, trong trường hợp này giữa gia đình bạn và người cho vay có hợp đồng ủy quyền, căn cứ tại Điều 584 Bộ luật dân sự 2005 quy định về nghĩa vụ của bên được ủy quyền như sau :
“1. Thực hiện công việc theo ủy quyền và báo cho bên ủy quyền về việc thực hiện công việc đó;
2. Báo cho người thứ ba trong quan hệ thực hiện ủy quyền về thời hạn, phạm vi ủy quyền và việc sửa đổi, bổ sung phạm vi ủy quyền;
3. Bảo quản, giữ gìn tài liệu và phương tiện được giao để thực hiện việc ủy quyền;
4. Giữ bí mật thông tin mà mình biết được trong khi thực hiện việc ủy quyền;
5. Giao lại cho bên ủy quyền tài sản đã nhận và những lợi ích thu được trong khi thực hiện việc ủy quyền theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật;
6. Bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này”.
Căn cứ vào quy định trên, trong trường hợp này, bên được ủy quyền phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ quy định tại Điều 584 Bộ luật dân sự 2005.
Thứ nhất, về việc thế chấp tài sản:
Theo Điều 342 Bộ luật dân sự 2005 quy định về thế chấp tài sản như sau:
“1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.
2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.
3. Việc thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 715 đến Điều 721 của Bộ luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan”.
Ngoài ra, tại Điều 20 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm có quy định về quyền của bên nhận thế chấp trong trường hợp bên thế chấp bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp như sau:
1. Trong trường hợp bên thế chấp bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hoá luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp có quyền thu hồi tài sản thế chấp, trừ các trường hợp sau đây:
 a) Việc mua, trao đổi tài sản được thực hiện trước thời điểm đăng ký thế chấp và bên mua, bên nhận trao đổi tài sản thế chấp ngay tình;
b) Bên mua, bên nhận trao đổi phương tiện giao thông cơ giới đã được đăng ký thế chấp, nhưng nội dung đăng ký thế chấp không mô tả chính xác số khung và số máy của phương tiện giao thông cơ giới và bên mua, bên nhận trao đổi tài sản thế chấp ngay tình.
2. Trong trường hợp bên nhận thế chấp không thực hiện quyền thu hồi tài sản thế chấp thì các khoản tiền thu được, quyền yêu cầu thanh toán hoặc tài sản khác có được từ việc mua bán, trao đổi tài sản thế chấp trở thành tài sản thế chấp thay thế cho số tài sản đã bán, trao đổi.
Đối với giao dịch bảo đảm đã đăng ký thì bên nhận thế chấp được chủ động yêu cầu đăng ký thay đổi về tài sản bảo đảm. Việc đăng ký thay đổi tài sản bảo đảm trong trường hợp này không làm thay đổi thời điểm đăng ký.
3. Trong trường hợp bên thế chấp bán, trao đổi tài sản thế chấp là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh trong phạm vi hoạt động sản xuất, kinh doanh của bên thế chấp; bán, trao đổi tài sản thế chấp khác mà có sự đồng ý của bên nhận thế chấp và trong các trường hợp quy định tại điểm a, điểm b khoản 1 Điều này thì bên mua, bên nhận trao đổi có quyền sở hữu đối với tài sản đó.
Như vậy, căn cứ vào quy định trên thì bên nhận thế chấp không có quyền đưa tài sản đang thế chấp đi cầm cố hay thế chấp tại ngân hàng.
Tại Điều 719 Bộ luật dân sự 2005 có quy định về nghĩa vụ của bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất:
Bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:
- Cùng với bên thế chấp đăng ký việc thế chấp;
- Trả lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi bên thế chấp đã thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp.
Căn cứ vào quy định trên, khi bên thế chấp đã thực hiện đủ nghĩa vụ thì bên nhận thế chấp phải trả lại tài sản thế chấp. Trong trường hợp này, gia đình bạn không thể khởi kiện gia đình kia được mà chỉ có thể yêu cầu gia đình kia dùng một tài sản thế chấp khác để đề nghị ngân hàng chấp nhận thay thế cho thế chấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình bạn.
Thứ hai, về hợp đồng ủy quyền:
Trong hợp đồng ủy quyền, gia đình bạn chỉ ủy quyền với nội dung cho người kia sử dụng đất trong vòng 5 năm. Nhưng trong trường hợp này, người kia đã mang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình bạn đi cầm cố tại ngân hàng. Như vậy, việc mang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình bạn đi cầm cố tại ngân hàng đã vượt quá nội dung của hợp đồng ủy quyền theo quy định tại Bộ luật dân sự 2005. Nên hợp đồng giao kết về việc cầm cố Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của người kia với ngân hàng sẽ không có giá trị pháp. Vì vậy, trong trường hợp này bạn nên làm đơn khởi kiện ra Tòa án để tuyên bố giao dịch cầm cố tài sản vô hiệu và đòi lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trên đây là nội dung trả lời của Công ty luật Bảo Chính cho trường hợp của bạn. Nếu còn vướng mắc bạn có thể tiếp tục gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc nghe luật sư tư vấn trực tiếp vui lòng gọi 19006281.

Trân trọng!

Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.