Vi phạm hợp đồng đặt cọc xử lý như thế nào?

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Công ty luật Bảo Chính. Về thắc mắc của bạn, chúng tôi tư vấn giải đáp cho bạn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp, bạn và bên bán đất có kí kết một hợp đồng đặt cọc. Hợp đồng đặt cọc là một dạng của hợp đồng dân sự. Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận của các bên về việc xác lập, thực hiện và chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự. Khi đã tự nguyện tham gia vào quan hệ hợp đồng thì các bên phải có nghĩa vụ thực hiện trung thực và đúng theo các điều khoản của hợp đồng Bộ luật dân sự 2005 tại khoản 1,2 Điều 358 quy định về biện pháp đặt cọc như sau:

“Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

Như vậy, thực chất đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, tức là đảm bảo cho việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bên nhận chuyển nhượng và bên chuyển nhượng. Do đó nếu đặt cọc là để bảo đảm cho việc ký kết và thực hiện hợp đồng thì các bên phải tuân thủ việc ký kết và thực hiện hợp đồng, nếu vi phạm thì sẽ xử lý tiền đặt cọc.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, nếu một bên vi phạm, nghĩa là không giao kết hợp đồng như đã thỏa thuận, tiền cọc sẽ được xử lý như sau:

+ Trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền.

+ Trường hợp hợp đồng dân sự không được giao kết, thực hiện:

- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.

- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Như vậy, trong trường hợp của bạn, bạn muốn từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bạn không được đòi lại tiền đặt cọc. Số tiền 40 triệu bạn đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc theo quy định của pháp luật. Nếu trong hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận về phạt vi phạm thì ngoài tiền cọc, bạn còn phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm theo Điều 422 Bộ luật dân sự 2005. Theo đó:

"1. Phạt vi phạm là sự thoả thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

2. Mức phạt vi phạm do các bên thoả thuận.

3. Các bên có thể thoả thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải nộp phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại; nếu không có thoả thuận trước về mức bồi thường thiệt hại thì phải bồi thường toàn bộ thiệt hại.

Trong trường hợp các bên không có thoả thuận về bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm".

Tuy nhiên, bạn cần phải lưu ý thêm về việc bên chủ đầu tư có vi phạm khi cung cấp thông tin mảnh đất đúng hay không để làm cơ sở xác định việc từ chối giao kết hợp đồng của bên bạn.

Trên đây là nội dung trả lời của Công ty luật Bảo Chính cho trường hợp của bạn. Nếu còn vướng mắc bạn có thể tiếp tục gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc nghe luật sư tư vấn trực tiếp vui lòng gọi 19006281.

Trân trọng!

Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.