Tranh chấp về hợp đồng thuê nhà, tiền đặt cọc

Cám ơn bạn đã tin tưởng gửi thông tin xin tư vấn đến cho chúng tôi.

Về vấn đề bạn hỏi Công ty luật Bảo Chính, Đoàn luật sư Hà Nội tư vấn cho bạn như sau:

Theo quy định tại Điều 480 BLDS:

"Điều 480. Hợp đồng thuê tài sản

Hợp đồng thuê tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải trả tiền thuê."

Để đảm bảo cho việc giao kết, thực hiện hợp thuê nhà, các bên có thể giao kết các hợp đồng đảm bảo thực hiện nghĩa vụ như đặt cọc. Theo thông tin mà bạn cung cấp, lúc đầu công ty bạn là người thuê nhà và đặt cọc tiền cho bên cho thuê, sau đó các bên trong hợp đồng thuê nhà đã thỏa thuận lại việc cho người khác thuê chính căn nhà đó, hợp đồng này được sự nhất trí của bên cho thuê và cả bên thuê lúc đầu là công ty bạn và cá nhân người Hàn Quốc trên, trong đó để đảm bảo thực hiện hợp đồng này, hợp đồng đặt cọc giữa công ty bạn và bên cho thuê nhà vẫn tiếp tục có hiệu lực.

Từ đó cho thấy, đã có sự thay đổi về mặt chủ thể thực hiện hợp đồng. Sau khi hợp đồng thuê nhà sau được kí kết thì bên thuê nhà là người Hàn Quốc kia, công ty bạn đảm bảo việc thực hiện hợp đồng cho người này bằng hợp đồng đặt cọc. Theo quy định tại Điều 358 BLDS:

"Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Căn cứ vào quy định trên cho thấy, hình thức đặt cọc mà công ty bạn đã kí kết là đúng quy định. Vấn đề công ty bạn có được trả lại tiền đặt cọc hay không được phụ thuộc vào việc các bên thực hiện nghĩa vụ đã giao kết trong hợp đồng chính, tức hợp đồng thuê tài sản giữa bên cho thuê (chủ nhà) và bên thuê nhà (người Hàn Quốc kia). Theo thông tin mà bạn cung cấp, trong nội dung của hợp đồng thuê nhà đã quy định rõ nghĩa vụ của bên cho thuê phải làm nghĩa vụ đăng ký tạm trú, tuy nhiên bên cho thuê nhà đã không thực hiện đúng quy định này. Đây là hành vi không thực hiện công việc đã được quy định trong hợp đồng, vi phạm hợp đồng thuê nhà của bên cho thuê. Mặt khác, trong hợp đồng thuê nhà cũng chỉ rõ: nếu 1 trong 2 bên không làm đúng hợp đồng thì bên kia có quyền chấm dứt hợp đồng và trả lại tiền đặt cọc + số tiền nhà chưa ở hết + bồi thường 1 tháng tiền thuê nhà.

Vì không có được giấy tạm trú mà người Hàn Quốc kia đã không thể tiếp tục thực hiện hợp đồng. Trong trường hợp này, hợp đồng cho thuê nhà ở chấm dứt theo thỏa thuận của các bên (thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng khi có hành vi vi phạm hợp đồng). Các nghĩa vụ, quyền lợi của hai bên được ưu tiên giải quyết theo nội dung thỏa thuận trong hợp đồng đã kí kết. Do đó, công ty bạn được nhận lại số tiền đặt cọc, số tiền nhà đã nộp mà chưa ở hết, tiền bồi thường theo nội dung của hợp đồng.

Bạn thông tin rằng, việc đặt cọc là để đảm bảo việc thực hiện của cả hai hợp đồng. Tuy nhiên, khi chủ thể của hợp đồng thuê nhà thay đổi, nội dung về quyền và nghĩa vụ đảm bảo thực hiện theo hợp đồng đặt cọc cũng thay đổi. Do vậy, bạn phải thực hiện việc kí lại hợp đồng đặt cọc, tuân thủ hình thức của hợp đồng đặt cọc. Theo thông tin mà bạn cung cấp, bạn đã không thực hiện làm lại hợp đồng đặt cọc cùng với việc xé biên nhận đặt cọc, do đó không có căn cứ để chứng minh hợp đồng đặt cọc còn hiệu lực đến thời điểm chấm dứt hợp đồng thuê nhà thứ hai. Tòa án không có căn cứ để giải quyết việc trả lại tiền đặt cọc cho công ty bạn. Đối với 6 tháng tiền nhà đã nộp trước, bạn được trả lại số tiền nhà chưa ở hết căn cứ vào biên lai nộp tiền vào ngân hàng.

Bạn gửi đơn khởi kiện giải quyết tranh chấp về hợp đồng dân sự đến Tòa án cấp huyện nơi có bất động sản để được giải quyết. Việc khởi kiện không thể đảm bảo 100% công ty bạn sẽ giành phần thắng vì còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác. Về chi phí tố tụng, công ty bạn là nguyên đơn, do đó phải nộp tiền tạm ứng án phí, tạm ứng lệ phí, án phí, lệ phí và chi phí tố tụng khác theo quy định của pháp luật. Án phí dân sự sơ thẩm đối với vụ án giải quyết tranh chấp dân sự này là 200.000 đồng.

Trên đây là nội dung trả lời của Công ty luật Bảo Chính cho trường hợp của bạn. Nếu còn vướng mắc bạn có thể tiếp tục gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc nghe luật sư tư vấn trực tiếp vui lòng gọi 19006281.

Trân trọng!

Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.