Tranh chấp về hợp đồng cho thuê đất

Công ty luật Bảo Chính, Đoàn luật sư Hà Nội cám ơn bạn đã gửi thông tin xin tư vấn đến cho chúng tôi.

Về vấn đề bạn còn đang thắc mắc, chúng tôi tư vấn như sau:

1.Điều 388 BLDS quy định:

"Điều 388. Khái niệm hợp đồng dân sự

Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự."

Theo đó, nội dung của hợp đồng dân sự dựa trên sự thỏa thuận giữa các bên và các bên sẽ tuận theo thỏa thuận để thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình. Theo đó, nếu như trong hợp đồng giữa bạn và chủ nhà có quy định rõ "nếu bên thuê không trả tiền thuê nhà thì bên cho thuê có quyền cắt điện, cắt nước" thì bên chủ nhà mới có quyền cắt điện của bạn. Như vậy, hành vi này của chủ nhà là sai quy định pháp luật, hơn nữa việc cắt điện đã gây thiệt hại cho bạn thì bên cho thuê nhà có nghĩa vụ phải bồi thường cho bạn.

Khoản 1 Điều 498 BLDS quy định như sau:

"Điều 498. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;"

Như vậy, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà khi bên thuê không trả tiền thuê nhà trong 03 tháng trở lên. Nhưng bên bạn mới nợ 02 tháng tiền nhà và chưa có ý định thanh lý hợp đồng nên hành vi của chủ nhà là đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật, đã vi phạm vào điều khoản mà 2 bên đã thỏa thuận đó là "Nếu bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn không đúng với các điều khoản đã cam kết thì phải đền bù gấp đôi số tiền coc và đền bù các thiệt hại cho bên thuê (nếu có)".

2. Vì công ty bạn chưa hề có ý định thanh lý hợp đồng hay nói cách khác là không đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn, nên không vi phạm điều khoản "Bên thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn không đúng với các điều khoản đã cam kết thì số tiền coc sẽ thuộc về bên cho thuê.". Khi đó, bên cho thuê nhà không thể yêu cầu bạn thực hiện hợp đồng là số tiền cọc sẽ thuộc về bên cho thuê. Nhu vậy, việc bên cho thuê lấy tiền cọc của bạn là trái pháp luật.

3. Hiện nay, không có quy định nào của pháp luật quy định về việc cho phép bên cho thuê được vứt bỏ đồ đạc, tài sản của bên thuê nhà ra đường, hoặc niêm phong nhà, ngay cả trong trường hợp bên thuê nhà vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ, hoặc đã hết hạn hợp đồng. Các bên cho thuê và thuê nhà đều phải tôn trọng pháp luật, thay vì tự cho phép mình hành xử. Việc bên cho thuê niêm phong khu vui chơi và tài sản của bạn là trái quy định pháp luật, xâm phạm quyền sở hữu tài sản của bạn.

Điều 255 và Điều 259 BLDS quy định như sau:

Điều 255. Các biện pháp bảo vệ quyền sở hữu

Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu Toà án, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền sở hữu, quyền chiếm hữu phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền tự bảo vệ tài sản thuộc sở hữu của mình, tài sản đang chiếm hữu hợp pháp bằng những biện pháp theo quy định của pháp luật.

"Điều 259. Quyền yêu cầu ngăn chặn hoặc chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật đối với việc thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu hợp pháp

Khi thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu của mình, chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu người có hành vi cản trở trái pháp luật phải chấm dứt hành vi đó; nếu không có sự chấm dứt tự nguyện thì có quyền yêu cầu Toà án, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc người đó chấm dứt hành vi vi phạm."

Như vậy, bạn có quyền tự bảo vệ tài sản thuộc sở hữu của mình bằng những biện pháp mà pháp luật không cấm và yêu cầu bên cho thuê nhà chấm dứt hành vi niêm phong, chiếm giữ tài sản của bạn. Việc chiếm giữ tài sản đã gây thiệt hại cho bạn, bạn cũng có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại. Nếu như sau khi yêu cầu bên cho thuê chấm dứt hành vi trái pháp luật của mình mà họ không tiến hành thì họ sẽ bị xử lý theo Điều 141 BLHS như sau:

Điều 141. Tội chiếm giữ trái phép tài sản

1. Người nào cố tình không trả lại cho chủ sở hữu, người quản lý hợp pháp hoặc không giao nộp cho cơ quan có trách nhiệm tài sản có giá trị từ năm triệu đồng đến dưới hai trăm triệu đồng, cổ vật hoặc vật có giá trị lịch sử, văn hoá bị giao nhầm hoặc do mình tìm được, bắt được, sau khi chủ sở hữu, người quản lý hợp pháp hoặc cơ quan có trách nhiệm yêu cầu được nhận lại tài sản đó theo quy định của pháp luật, thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến ba năm hoặc phạt tù từ ba tháng đến hai năm.

2. Phạm tội chiếm giữ tài sản có giá trị từ hai trăm triệu đồng trở lên hoặc cổ vật, vật có giá trị lịch sử, văn hoá có giá trị đặc biệt, thì bị phạt tù từ một năm đến năm năm.

4.Theo như điều phân tích ở trên, bên bạn không đơn phương chấm dứt hợp đồng nên số tiền cọc bên chủ nhà sẽ không có quyền yêu cầu được hưởng, bạn sẽ không bị mất cọc. Nếu như trong hợp đồng không quy định về việc "đặt cọc 500,000,000đ tiền san lấp mới cho lấy máy móc" thì bên cho thuê nhà không được đòi thêm số tiền này và bên bạn không có nghĩa vụ đặt cọc thêm 500.000.000đ. Nếu bên cho thuê không giao trả tài sản cho bạn thì bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết.

Hiện nay, việc bạn và bên cho thuê đang làm là tiến hành thanh lý hợp đồng, hai bên thanh toán cho nhau những khoản nợ còn thiếu và bàn giao lại nhà mà thôi. Hai bên vẫn phải tiến hành trên cơ sở tuân thủ hợp đồng và pháp luật, không được vi phạm các quyền khác của nhau.

Trên đây là nội dung trả lời của Công ty luật Bảo Chính cho trường hợp bạn hỏi. Nếu còn vướng mắc bạn có thể hỏi tiếp hoặc nghe luật sư tư vấn khi gọi 19006281.

Trân trọng!

Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.