Tranh chấp tiền đặt cọc khi thuê nhà trọ

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Công ty luật Bảo Chính. Về thắc mắc của bạn, chúng tôi tư vấn giải đáp cho bạn như sau:
- Về hình thức của hợp đồng thuê nhà được Bộ luật dân sự 2005 quy định:
“Điều 492. Hình thức hợp đồng thuê nhà ở
Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”
Tuy nhiên, theo Luật nhà ở 2014:
Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở
1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở."
Như vậy, hiện tại đối với hợp đồng thuê nhà ở trên 6 tháng không bắt buộc phải công chứng, nêu các bên có yêu cầu có thể thực hiện việc công chứng hoặc chứng thực.
- Về khoản tiền đặt cọc, theo quy định của Bộ luật dân sự  2005:
“ Điều 358. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”
Như vậy, với quy định trên, khoản tiền đặt cọc có hai mục đích là: đảm bảo giao kết hợp hợp đồng và đảm bảo thực  hiện hợp đồng (trường hợp của bạn là hợp đồng thuê nhà). Khoản tiền này sẽ được bên nhận đặt cọc trả lại cho bên đặt cọc trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết nếu hai bên không thỏa thuận dùng nó để khấu trừ vào nghĩa vụ trả tiền thuê nhà.
Trong trường hợp của bạn đưa ra, tuy bạn đã giao kết hợp đồng thuê nhà nhưng còn phải xem xét có thỏa thuận nào giữa bạn và chủ nhà cho thuê về việc dung khoản tiền đặt cọc để thanh toán các nghĩa vụ của bên thuê (trả tiền thuê nhà và thanh toán các chi phí hợp lý khác). Nếu không có thỏa thuận bạn có thể nhận lại tiền đặt cọc ngay sau khi giao kết hợp đồng, nếu có thỏa thuận bạn sẽ nhận lại tiền đặt cọc sau khi thực hiện xong các nghĩa vụ của mình với bên cho thuê (bên nhận đặt cọc).
-  Về khoản chi phí sửa chữa phòng cho thuê mà bạn bỏ ra:
Theo quy định của Bộ luật dân sự 2005 về nghĩa vụ của bên cho thuê nhà như sau:
“ Điều 493. Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở
Bên cho thuê nhà ở có các nghĩa vụ sau đây:
1. Giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng;
2. Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê;
3. Bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thoả thuận; nếu bên cho thuê không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường.”
Pháp luật quy định cho bên cho thuê có nghĩa vụ phải bảo đảm được điều kiện sinh hoạt tối thiểu cho bên thuê do đó buộc bên cho thuê phải có các biện pháp bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc thỏa thuận. Như vậy, nếu nhà đang thuê quá ẩm thấp, điện nước sinh hoạt không ổn định bạn có thể thỏa thuận với bên cho thuê, yêu cầu sửa chữa, tu sửa. Nếu bên cho thuê không đáp ứng mà bên thuê phải chi trả chi phí ấy thì có thể yêu cầu bên cho thuê hoàn trả cho mình (vì thực chất, nghĩa vụ sửa chữa, bảo dưỡng nhà là của bên cho thuê), đông thời, chi phí này sẽ không thể bị khấu trừ vào tiền đặt cọc.
Trên đây là nội dung trả lời của Công ty luật Bảo Chính cho trường hợp của bạn. Nếu còn vướng mắc bạn có thể tiếp tục gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc nghe luật sư tư vấn trực tiếp vui lòng gọi 19006281.

Trân trọng!

Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.