Rủi ro của tiền đặt cọc đối với hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất

Chào bạn! Cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi và yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Bảo Chính!

Vấn đề của bạn đã được các chuyên gia pháp lý của chúng tôi nghiên cứu và tư vấn như sau:

Theo quy định của pháp luật dân sự về hợp đồng mua bán tài sản, cụ thể là bất động sản phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực tại các cơ quan công chứng địa phương. Hiện nay hợp đồng của bạn khi mang ra công chứng thì công chứng viên đã không công nhận và yêu cầu bổ sung sửa đổi hồ sơ, do đó trước khi hợp đồng mua bán giữa bạn và cô A được công chứng thì hợp đồng đó vẫn chưa có hiệu lực, vì vậy việc bạn chuyển toàn bộ số tiền mua bất động sản cho bên bán là có sự rủi ro xác định, do bạn không có được bất cứ sự ràng buộc gì đối với người bán, như vậy rủi ro đối với bạn là lớn hơn bên bán.

Đối với số tiền đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng, pháp luật dân sự cũng có quy định cụ thể tại Điều 328 của bộ luật dân sự năm 2015 về Đặt cọc như sau:

"1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."

Nếu như trong hợp đồng mua bán giữa bạn và cô A không có thỏa thuận gì khác về tiền đặt cọc, thì số tiền đó sẽ coi như số tiền bảo đảm thực hiện hợp đồng. Nếu như hợp đồng được giao kết thì số tiền đó sẽ được trả lại cho bạn hoặc sẽ được trừ vào số tiền bạn cần trả để thực hiện hợp đồng. Nếu như cô A là bên bán từ chối việc giao kết thì cô A sẽ phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc cùng với một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc.

Nếu như việc không thực hiện được hợp đồng là do lỗi của cô A, bạn có thể yêu cầu bên bán là cô A bồi thường các thiệt hại phát sinh. Đối với việc phạt vi phạm hợp đồng sẽ được điều chỉnh theo Điều 418 của bộ luật dân sự về Thực hiện hợp đồng có thoả thuận phạt vi phạm như sau:

"1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.

2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.

3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại."

Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.

Theo đó, bên vi phạm hợp đồng sẽ bị phạt vi phạm theo thỏa thuận trong hợp đồng nếu như 2 bên có thỏa thuận về vấn đề này, việc ai chịu trách nhiệm phạt thì phải xem xét tính chất lỗi của các bên theo quy định sau:

"1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán.

4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại.”

Để bạn có thể tiếp tục giao kết hợp đồng và mua được mảnh đất nói trên và đẩy nhanh tiến độ làm việc, bạn có thể thỏa thuận với bên cô A và ông B về việc hủy hợp đồng mua bán giữa cô A và ông B, và sau đó bạn sẽ trực tiếp làm việc với bên bán là ông B để được thuận tiện hơn về các thủ tục hành chính và hạn chế thời gian làm thủ tục.

Trên đây là nội dung tư vấn của công Luật Bảo Chính cho câu hỏi của bạn. Nếu còn thắc mắc tiếp tục gửi thông tin về cho chúng tôi hoặc gọi 19006821 để được tư vấn tiếp.

Trân trọng!

Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.