Rủi ro khi nhờ người khác đứng tên hộ trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quyền sở hữu đối với tài là quyền sử dụng đất.

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Công ty luật Bảo Chính. Về thắc mắc của bạn, chúng tôi tư vấn giải đáp cho bạn như sau:

1. Vấn đề sở hữu tài sản riêng của em gái bạn

- Căn cứ quy định tại Điều 43 và 44, Luật hôn nhân và gia đình 2014 quy định về tài sản riêng của vợ chồng và việc chiếm hữu, sử dụng tài sản riêng:

"Điều 43. Tài sản riêng của vợ, chồng

1. Tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các điều 38, 39 và 40 của Luật này; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.

2. Tài sản được hình thành từ tài sản riêng của vợ, chồng cũng là tài sản riêng của vợ, chồng. Hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng trong thời kỳ hôn nhân được thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 33 và khoản 1 Điều 40 của Luật này.

Điều 44. Chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng

1. Vợ, chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản riêng của mình; nhập hoặc không nhập tài sản riêng vào tài sản chung.

2. Trong trường hợp vợ hoặc chồng không thể tự mình quản lý tài sản riêng và cũng không ủy quyền cho người khác quản lý thì bên kia có quyền quản lý tài sản đó. Việc quản lý tài sản phải bảo đảm lợi ích của người có tài sản.

3. Nghĩa vụ riêng về tài sản của mỗi người được thanh toán từ tài sản riêng của người đó.

4. Trong trường hợp vợ, chồng có tài sản riêng mà hoa lợi, lợi tức từ tài sản riêng đó là nguồn sống duy nhất của gia đình thì việc định đoạt tài sản này phải có sự đồng ý của chồng, vợ."

Theo như thông tin mà bạn cung cấp, mảnh đất là tài sản trước thời kỳ hôn nhân của em gái bạn nên được xem là tài sản riêng. Em gái bạn có quyền chiếm hữu, tự định đoạt mảnh đất và có quyền nhập mảnh đất vào tài sản chung của hai vợ chồng. Bởi vậy, em gái bạn có quyền ủy quyền định đoạt mảnh đất cho bạn và di chúc để lại mảnh đất cho các con bạn.

2. Về vấn đề ủy quyền định đoạt mảnh đất và để lại di chúc cho hai con của bạn

- Căn cứ vào quy định tại Điều 569 và Điều 624 Bộ luật dân sự 2015:

"Điều 569. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền

1. Trường hợp ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên đượ ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý".

...

Điều 624. Di chúc

Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết."

Theo quy định của pháp luật, em gái bạn có thể ủy quyền định đoạt mảnh đất của mình cho bạn nhưng có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào. Bởi vậy, việc ủy quyền này không thực sự đảm bảo quyền sử dụng, sở hữu và định đoạt mảnh đất của bạn. Đồng thời, bản di chúc chỉ có hiệu lực pháp luật khi em gái chị mất nên em gái chị cũng có thể hủy bỏ bản di chúc này và lập di chúc mới nếu muốn.

3. Vấn đề nộp thuế, phí khi tặng cho quyền sử dụng đất

- Căn cứ Khoản 10, Điều 9, Nghị định 140/2016/NĐ-CP lệ phí trước bạ quy định về trường hợp miễn lệ phí trước bạ:

"Điều 9. Miễn lệ phí trước ba

10. Nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất."

Theo quy định nêu trên em gái tặng cho quyền sử dụng đất cho anh chị (anh, chị em ruột) với nhau khi tặng cho nhà đất mới thuộc đối tượng không phải nộp lệ phí trước bạ.

- Căn cứ điểm d Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 111/2013/TT-BTC quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân:

“Các khoản thu nhập được miễn thuế

1. Căn cứ quy định tại Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, Điều 4 của Nghị định số 65/2013/NĐ-CP, các khoản thu nhập được miễn thuế bao gồm:

d) Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội, ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau”.

Theo quy định nêu trên, em gái tặng cho nhà đất cho anh chị em ruột không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Trong trường hợp này, nếu hai người là anh chị em ruột thi hai người sẽ không phải đóng thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ khi tặng cho quyền sử dụng đất. Bạn nên nhận tặng cho mảnh đất nà từ em gái để thủ tục và lệ phí, thuế đóng ít hơn.