Tiếng Việt English
Tổng Đài Tư Vấn1900 6281
Luật Bảo Chính http://tuvan.luatbaochinh.vn

VỤ ÁN DÂN SỰ

19006281

Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà không phải đền bù thiệt hại khi nào?

04/05/2017 16:18
Câu hỏi:

Kính chào luật gia. Gia đình tôi có cho thuê tầng 2 và tầng 3 trong căn nhà đang ở của gia đình,hợp đồng là 3 năm tính đến tháng 4 năm 2019 mới hết hạn hợp đồng.Hợp đồng chỉ ký tay , bên thuê có dấu cty CNHH.Trả tiền 6 tháng 1 lần.Nay bên thuê nhà mới được 6 tháng đã đòi chuyển đi mặc dù gia đình tạo mọi điều kiện. Vậy xin hỏi luật gia gđ tôi có được đền bù gì không, mức đền bù như thế nào? xin luật sư tư vấn giúp . Xin chân thành cám ơn. ?

Trả lời:

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Công ty luật Bảo Chính. Về thắc mắc của bạn, chúng tôi tư vấn giải đáp cho bạn như sau:
Theo quy định tại Điều 122 Luật nhà ở 2014 về việc công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở:
"1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.
2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.
Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.
3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở."
Có thể thấy, hợp đồng thuê nhà của gia định bạn với người thuê là hợp đồng viết tay và không có công chứng, chứng thực thì vẫn sẽ được coi là hợp đồng hợp pháp và có hiệu lực. Ngoài ra trong hợp đồng thuê nhà đã ký kết thì có quy định rõ thời hạn của hợp đồng là 3 năm và phương thức thanh toán là 6 tháng một lần:thì hai bên sẽ phải thực hiện đúng như đã thỏa thuận, quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê sẽ phát sịnh khi hợp đồng được ký kết, cụ thể được quy định tại Điều 493. 494, 495, 496 Bộ luật dân sự 2005:
"Điều 493. Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở
Bên cho thuê nhà ở có các nghĩa vụ sau đây:
1. Giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng;
2. Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê;
3. Bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thoả thuận; nếu bên cho thuê không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường.
Điều 494. Quyền của bên cho thuê nhà ở
Bên cho thuê nhà ở có các quyền sau đây:
1. Nhận đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thoả thuận;
2. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 498 của Bộ luật này;
3. Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khi được bên thuê đồng ý, nhưng không được gây phiền hà cho bên thuê sử dụng chỗ ở;
4. Được lấy lại nhà cho thuê khi thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì bên cho thuê muốn lấy lại nhà phải báo cho bên thuê biết trước sáu tháng
... "
Khi gia đình bạn thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình, thực hiện những việc làm ảnh hưởng tới bên thuê như trong các trường hợp được quy định tại khoản 2,3 Điều 498 Bộ luật dân sự 2005 về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở thì bên thuê sẽ có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không phải đền bù thiệt hại hay phạt hợp đồng do vi phạm hợp đồng:
"2. Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;
b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý.
c) Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thoả thuận khác."
Bạn nói là gia đình bạn không làm gì ảnh hưởng tới bên thuê và còn tạo mọi điều kiện cho bên thuê thì khi bên thuê nhà tự ý chấm dứt hợp đồng và chấm dứt mà không báo trước với gia đình bạn 1 tháng thì sẽ phải có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại hoặc phạt vi phạm hợp đồng nếu trong hợp đồng có các quy định về điều khoản phạt. Căn cứ quy định tại Điều 426 Bộ luật dân sự 2005 về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng dân sự:
"1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt từ thời điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán.
4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị đơn phương chấm dứt phải bồi thường thiệt hại."
Trên đây là nội dung trả lời của Công ty luật Bảo Chính cho trường hợp của bạn. Nếu còn vướng mắc bạn có thể tiếp tục gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc nghe luật sư tư vấn trực tiếp vui lòng gọi 19006281.

Trân trọng!

Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.

Nghị định 55/2009/NĐ-CP Quy định xử phạt vi phạm hành chính về bình đẳng giới Nghị định 55/2009/NĐ-CP Quy định xử phạt vi phạm hành chính về bình đẳng giới
Nghị định 117/2008/NĐ-CP Về phòng thủ dân sự Nghị định 117/2008/NĐ-CP Về phòng thủ dân sự
Nghị định 126/2008/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của pháp lệnh bảo vệ công trình quan trọng liên quan đến an ninh quốc gia Nghị định 126/2008/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của pháp lệnh bảo vệ công trình quan trọng liên quan đến an ninh quốc gia
Nghị định 180/2007/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị Nghị định 180/2007/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật xây dựng về xử lý vi phạm trật tự xây dựng đô thị
Nghị định 70/2008/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật bình đẳng giới Nghị định 70/2008/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật bình đẳng giới
Nghị định 83/2010/NĐ-CP Quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm Nghị định 83/2010/NĐ-CP Quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm
Nghị định 55/2006/NĐ-CP Quy định về tổ chức, nhiệm vụ, quyền hạn, trang thiết bị, trang phục, phù hiệu và công cụ hỗ trợ của lực lượng bảo vệ trên tàu hỏa Nghị định 55/2006/NĐ-CP Quy định về tổ chức, nhiệm vụ, quyền hạn, trang thiết bị, trang phục, phù hiệu và công cụ hỗ trợ của lực lượng bảo vệ trên tàu hỏa
Nghị định số: 63/2011/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Trọng Tài thương mại 2010 Nghị định số: 63/2011/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Trọng Tài thương mại 2010
Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015
Luật Hòa giải ở cơ sở số: 35/2013/QH13 Luật Hòa giải ở cơ sở số: 35/2013/QH13
Nghị định 50/2008/NĐ-CP Về quản lý, bảo vệ an ninh, trật tự tại cửa khẩu cảng biển Nghị định 50/2008/NĐ-CP Về quản lý, bảo vệ an ninh, trật tự tại cửa khẩu cảng biển
Nghị định 163/2006/NĐ-CP Quy định về giao dịch bảo đảm Nghị định 163/2006/NĐ-CP Quy định về giao dịch bảo đảm
Luật trọng tài thương mại năm 2010 Luật trọng tài thương mại năm 2010
Nghị định 48/2009/NĐ-CP Quy định về các biện pháp đảm bảo bình đẳng giới Nghị định 48/2009/NĐ-CP Quy định về các biện pháp đảm bảo bình đẳng giới
Nghị định 11/2012/NĐ-CP Về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm Nghị định 11/2012/NĐ-CP Về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm
NGHỊ QUYẾT Số: 02/2016/NQ-HĐTP hướng dẫn thi hành một số quy định của của Nghị quyết 103/2015/QH13 Về việc thi hành Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 NGHỊ QUYẾT Số: 02/2016/NQ-HĐTP hướng dẫn thi hành một số quy định của của Nghị quyết 103/2015/QH13 Về việc thi hành Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015
Nghị định 35/2007/NĐ-CP Về giao dịch điện tử trong hoạt động ngân hàng Nghị định 35/2007/NĐ-CP Về giao dịch điện tử trong hoạt động ngân hàng
Nghị quyết: 103/2015/QH13 Về việc thi hành Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015 Nghị quyết: 103/2015/QH13 Về việc thi hành Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015
Nghị định 84/2006/NĐ-CP Quy định về bồi thường thiệt hại, xử lý kỷ luật, xử phạt vi phạm hành chính trong thực hành tiết kiệm, chống lãng phí . Nghị định 84/2006/NĐ-CP Quy định về bồi thường thiệt hại, xử lý kỷ luật, xử phạt vi phạm hành chính trong thực hành tiết kiệm, chống lãng phí .
Nghị định 127/2006/NĐ-CP Quy định về bảo đảm điều kiện cho hoạt động bảo vệ an ninh quốc gia và giữ gìn trật tự an toàn xã hội Nghị định 127/2006/NĐ-CP Quy định về bảo đảm điều kiện cho hoạt động bảo vệ an ninh quốc gia và giữ gìn trật tự an toàn xã hội