Người mua phải chú ý vấn đề gì khi tiến hành thủ tục mua bán đất đai

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Công ty luật Bảo Chính. Về thắc mắc của bạn, chúng tôi tư vấn giải đáp cho bạn như sau:
Làm sao để tôi biết ngôi nhà này có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất không?
Theo Điều 99 Luật Đất đai năm 2013 quy định về trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất:
“Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho những trường hợp sau đây:
a) Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật này;
b) Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
c) Người được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
d) Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
đ) Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
e) Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
g) Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
h) Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
i) Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
k) Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất.
2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này”.
Theo thông tin bạn cung cấp, diện tích thửa đất có ngôi nhà do người bán lại cho bạn trước đây chỉ có 24 m2. Tuy nhiên, trong thời gian sinh sống, người đó đã lấn thêm 6 m2 nữa, và diện tích thực tế hiện tại là 30 m2. Nếu người bán lại chuyển nhượng cho bạn thửa đất có căn nhà đó thuộc một trong các trường hợp nêu trên, đồng thời thửa đất có các điều kiện sau sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
- Đất không có tranh chấp;
 - Quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.
Nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên, người bán lại thửa đất có căn nhà sẽ được cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất với diện tịch là 30 m2.
Giả sử nhà đủ điều kiện cấp sổ đỏ nhưng đến hạn trả tiền mua nhà mà vẫn chưa lấy được sổ thì tôi sẽ gặp những rủi ro gì? Liệu tôi có thể kiện ra tòa nếu bà ta không hoàn thành nghĩa vụ đã ghi tay trong thỏa thuận của chúng tôi?
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và người bán nhà là hợp đồng hình thành sự thỏa thuận các nội dung trong hợp đồng. Trong đó, hợp đồng bao gồm các nội dung cơ bản như: thông tin chủ thể tham gia hợp đồng, thông tin về thửa đất chuyển nhượng, giá, quyền và nghĩa vụ của các bên, bồi thường thiệt hại khi phát sịnh lỗi…Nếu hai bên đã hình thành hợp đồng và đã được công chứng, chứng thực, thì các quyền và nghĩa vụ của hợp đồng được phát sinh. Quyền của bên mua sẽ tương ứng nghĩa vụ của bên bán, và ngược lại quyền của bên bán sẽ tương ứng nghĩa vụ của bên mua. Việc bạn đã trả đủ số tiền đúng hạn theo hợp đồng mà vấn chưa lấy được Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất đã phát sinh đó là bên bán đã không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình trong hợp đồng. Với trường hợp này, bên bán đã có lỗi, bạn có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại như đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Bạn có thể làm đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản có tranh chấp, để yêu cầu giải quyết về việc bên bán không hoàn thành nghĩa vụ như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Tuy nhiên, bạn cần chú ý, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất có giá trị pháp lý khi công chứng và chứng thực. Nếu như, hợp đồng này không được công chứng, chứng thực Tòa án sẽ tuyên hợp đồng không có giá trị pháp lý theo quy định của pháp luật.
Nếu tôi thực hiện giao dịch này tại thời điểm chỉ có/ chưa có giấy hẹn nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất liệu có hợp pháp?
Trường hợp 1: Có giấy hẹn nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Với trường hợp này, cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã có văn bản cụ thể về việc sẽ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thời điểm nào, địa điểm xác định. Tuy nhiên, nếu trong hợp đồng ghi rõ, thời hạn trả tiền cũng là thời điểm bạn được nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì bên bán vẫn chưa hoàn thành nghĩa vụ của mình đối với bạn. Nếu có sự thỏa thuận giữa bạn và người mua rằng sẽ nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có giấy hẹn của cơ quan có thẩm quyền, và bạn đồng ý, thì giao dịch trên vẫn hợp pháp.
Trường hợp 2: Chưa có giấy hẹn nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Trong trường hợp này, chưa có giấy hẹn nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền, mà trong hợp đồng vẫn nêu rõ đến hạn trả tiền, bên mua sẽ trả đủ tiền đồng thời bên bán phải trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có thỏa thuận nào khác. Khi hợp đồng đã được công chứng, chứng thực, bên mua đã trả đủ số tiền đúng hạn, bên bán không trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tức là bên bán đã không thực hiện nghĩa vụ của mình, giao dịch này vẫn hợp pháp, tuy nhiên đã có phát sịnh tranh chấp trong hợp đồng.
Vợ chồng người con trai bà không cùng hộ khẩu với bà nếu không có khiếu kiện gì tôi có cần thiết phải lấy chữ ký đồng ý bán nhà của họ không?
Theo Điều 108 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về tài sản chung của hộ gia đình:
“Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thoả thuận là tài sản chung của hộ”.
Và Điều 109 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của hộ gia đình:
“1. Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thoả thuận.
2. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý”.
Trong trường hợp, thửa đất có ngôi nhà được xác định là tài sản chung của người bán và các con trong gia đình, thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bạn và bên bán phải có sự đồng ý và xác nhận của các thành viên trong gia đình bên bán.
Trong trường hợp, thửa đất có ngôi nhà được xác định là tài sản riêng của người bán, và các thành viên trong gia đình không liên quan đến tài sản này, hoặc không có hợp đồng tặng, cho,…thì không cần có sự đồng ý và xác nhận của các thành viên trong gia đình còn lại.
Trên đây là nội dung trả lời của Công ty luật Bảo Chính cho trường hợp của bạn. Nếu còn vướng mắc bạn có thể tiếp tục gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc nghe luật sư tư vấn trực tiếp vui lòng gọi 19006281.

Trân trọng!

Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.