Mua nhà và giành quyền nuôi em út

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Công ty luật Bảo Chính.
Về thắc mắc của bạn, chúng tôi tư vấn giải đáp cho bạn như sau:
1. Có được quyền mua nhà để tiếp tục nuôi em út theo giá giám định của một tổ chức nào không hay phải theo giá thị trường?
Hiện nay, pháp luật không có quy định về việc mua bán nhà theo giá của một tổ chức giám định nào cả. Việc mua bán nhà là quyền của mỗi công dân khi có nhu cầu sử dụng. Việc mua nhà được xác lập theo hợp đồng mua bán nhà quy định tại từ Điều 450 đến Điều 454 Bộ luật dân sự 2005.
Theo nguyên tắc giao kết hợp đồng, các bên hoàn toàn tự nguyện, tự do thỏa thuận về giá trị tài sản, phương thức thanh toán, địa điểm thanh toán, thời điểm thanh toán,…được ghi rõ trong nội dung hợp đồng. Như vậy, việc mua nhà sẽ phụ thuộc vào sự thỏa thuận giữa bên bán và bên mua.
2. Tôi muốn giành quyền nuôi em út thì phải làm thế nào?
Thứ nhất, theo quy định tại khoản 1 Điều 22 Bộ luật dân sự 2005 thì:
“1. Khi một người do bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình thì theo yêu cầu của người có quyền, lợi ích liên quan, Toà án ra quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự trên cơ sở kết luận của tổ chức giám định.
Khi không còn căn cứ tuyên bố một người mất năng lực hành vi dân sự thì theo yêu cầu của chính người đó hoặc của người có quyền, lợi ích liên quan, Toà án ra quyết định hủy bỏ quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự. »
Như vậy, em trai bạn bị coi là mất năng lực hành vi dân sự theo quy định của Bộ luật dân sự khi có quyết định của Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự.
Thứ hai, về việc xác định người có trách nhiệm trông nom, nuôi dưỡng người bị mất năng lực hành vi dân sự
Khoản 3 Điều 69 Luật hôn nhân và gia đình năm 2014 quy định:
 “Giữa con nuôi và cha nuôi, mẹ nuôi có các quyền và nghĩa vụ của cha mẹ và con được quy định tại Luật này, Luật nuôi con nuôi, Bộ luật dân sự và các luật khác có liên quan”.
Tại khoản 2 Điều 69 và khoản 3 Điều 70 Luật hôn nhân và gia đình 2014 quy định:
(1) Cha mẹ có nghĩa vụ trông nom, nuôi dưỡng, chăm sóc, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của con chưa thành niên, con đã thành niên mất năng lực hành vi dân sự hoặc không có khả năng lao động và không có tài sản để tự nuôi mình;
(2) Con chưa thành niên, con đã thành niên mất năng lực hành vi dân sự hoặc không có khả năng lao động và không có tài sản để tự nuôi mình thì có quyền sống chung với cha mẹ, được cha mẹ trông nom, nuôi dưỡng, chăm sóc.
Tuy nhiên, hiện nay bố và mẹ bạn đều mất rồi vì vậy việc xác định người giám hộ trong trường hợp này cần phải căn cứ vào các quy định của Bộ luật dân sự 2005.
Điều 62. Người giám hộ đương nhiên của người mất năng lực hành vi dân sự
« 1. Trong trường hợp vợ mất năng lực hành vi dân sự thì chồng là người giám hộ; nếu chồng mất năng lực hành vi dân sự thì vợ là người giám hộ.
2. Trong trường hợp cha và mẹ đều mất năng lực hành vi dân sự hoặc một người mất năng lực hành vi dân sự, còn người kia không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì người con cả là người giám hộ; nếu người con cả không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì người con tiếp theo là người giám hộ.
3. Trong trường hợp người thành niên mất năng lực hành vi dân sự chưa có vợ, chồng, con hoặc có mà vợ, chồng, con đều không có đủ điều kiện làm người giám hộ thì cha, mẹ là người giám hộ. »
Đối với trường hợp của em bạn, nếu em bạn có vợ thì vợ em bạn đương nhiên là người giám hộ. Nếu có vợ, con đều không đủ điều kiện làm người giám hộ thì cha, mẹ là người giám hộ, Tuy nhiên, cha, mẹ đều mất rồi nên trong trường hợp này không còn người giám hộ đương nhiên nên bạn phải cử người giám hộ theo Điều 63 Bộ luật dân sự như sau :
 Điều 63. Cử người giám hộ
« Trong trường hợp người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự không có người giám hộ đương nhiên theo quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Bộ luật này thì ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi cư trú của người được giám hộ có trách nhiệm cử người giám hộ hoặc đề nghị một tổ chức đảm nhận việc giám hộ. »
Như vậy, nếu bạn được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi bạn sinh sống cử làm người giám hộ cho em trai bạn thì bạn sẽ được quyền chăm sóc, trông nom em bạn . Hơn nữa, để được làm người giám hộ bạn cần phải có đủ điều kiện theo quy định tại Điều 60 Bộ luật dân sự 2005 như sau :
Điều 60. Điều kiện của cá nhân làm người giám hộ
« Cá nhân có đủ các điều kiện sau đây có thể làm người giám hộ:
1. Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
2. Có tư cách đạo đức tốt; không phải là người đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc người bị kết án nhưng chưa được xoá án tích về một trong các tội cố ý xâm phạm tính mạng, sức khoẻ, danh dự, nhân phẩm, tài sản của người khác;
3. Có điều kiện cần thiết bảo đảm thực hiện việc giám hộ. »
3. Em trai viết giấy tay nhường phần thừa kế lại cho tôi lúc ba tôi còn sống và thỏa thuận trao đổi 400 triệu. Bây giờ không đồng ý nhường phần thừa kế cho thì phải làm sao?
Quy định về thời điểm mở thừa kế theo Điều 633 Bộ luật dân sự 2005:
“Thời điểm mở thừa kế là thời điểm người có tài sản chết.”
Theo Điều 635 Bộ luật dân sự 2005 quy định:
“Người thừa kế là người là cá nhân phải là người còn sống vào thời điểm mở thừa kế hoặc sinh ra và còn sống sau thời điểm mở thừa kế nhưng đã thành thai trước khi người để lại di sản chết. Trong trường hợp người thừa kế theo di chúc là cơ quan tổ chức thì cơ quan tổ chức tồn tại vào thời điểm mở thừa kế.”
Do vậy, cần phải hiểu một người được xác định là người thừa kế theo pháp luật hay theo di chúc phải còn sống vào thời điểm mở thừa kế. Nên từ thời điểm bố bạn chết không để lại di chúc và anh bạn còn sống vào thời điểm mở thừa kế thì khi đó anh bạn được xác định là người thừa kế thuộc hàng thừa kế thứ nhất theo pháp luật và có quyền hưởng phần di sản của mình.  
Hơn nữa, theo khoản 1 Điều 57 Luật công chứng 2014 quy định:
“1. Những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người thì có quyền yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản.
Trong văn bản thỏa thuận phân chia di sản, người được hưởng di sản có thể tặng cho toàn bộ hoặc một phần di sản mà mình được hưởng cho người thừa kế khác.”
Những người thừa kế theo pháp luật hay theo di chúc, trong văn bản thỏa thuận phân chia di sản, người được hưởng di sản có thể tặng cho toàn bộ hoặc một phần di sản mà mình được hưởng cho người thừa kế khác và phải tiến hành thủ tục công chứng văn bản thỏa thuận đó.
Việc anh bạn thỏa thuận nhường bạn phần di sản của mình cho bạn bằng một số tiền là 400 triệu đồng khi bố bạn còn sống, Thứ nhất, thời điểm đó chưa phải là thời điểm mở thừa kế. Thứ hai, thời điểm đó chưa xác định anh bạn có là người được quyền thừa kế phần di sản đó hay không? Được hưởng bao nhiêu?
Nên không có căn cứ để thỏa thuận cho người khác hưởng phần di sản của mình. Do vậy, trường hợp này văn bản thỏa thuận giữa anh bạn và bạn sẽ không có giá trị pháp lý.
4. Nếu tôi không đồng ý bán nhà thì 3 người còn lại có quyền bán nhà và sang tên hay không? và không bán nhà thì những người còn lại có quyền ở và phân chia như thế nào?
Theo quy định tại Điều 676 Bộ luật Dân sự 2005 thì:
“Ðiều 676. Người thừa kế theo pháp luật 
1. Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây:
a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột, chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.
2. Những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau.
3. Những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.”
Như vậy, khi bố bạn mất (thời điểm mở thừa kế) không để lại di chúc thì các anh chị em ruột của bạn (kể cả em trai bị tâm thần có người giám hộ) sẽ được hưởng những phần di sản bằng nhau. Do vậy, ngôi nhà đó các anh chị em ruột đều có quyền sử dụng như nhau, nó trở thành tài sản chung giữa các đồng thừa kế. 
Trường hợp một trong các đồng thừa kế không đồng ý bán nhà thì theo quy định pháp luật như sau:
Theo quy định tại Điều 223 Bộ luật dân sự năm 2005 về định đoạt tài sản chung thì:
“1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thoả thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật.
3. Trong trường hợp một chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn ba tháng đối với tài sản chung là bất động sản, một tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác.
Trong trường hợp bán phần quyền sở hữu mà có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua thì trong thời hạn ba tháng, kể từ ngày phát hiện có sự vi phạm về quyền ưu tiên mua, chủ sở hữu chung theo phần trong số các chủ sở hữu chung có quyền yêu cầu Toà án chuyển sang cho mình quyền và nghĩa vụ của người mua; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường thiệt hại.
4. Trong trường hợp một trong các chủ sở hữu chung từ bỏ phần quyền sở hữu của mình hoặc khi người này chết mà không có người thừa kế thì phần quyền sở hữu đó thuộc Nhà nước, trừ trường hợp sở hữu chung của cộng đồng thì thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu chung còn lại”.
Đồng thời, theo quy định tại Điều 126 Luật Nhà ở 2014:
"1. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu; trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu chung khác có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu các chủ sở hữu chung không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác.
Trường hợp có chủ sở hữu chung đã có tuyên bố mất tích của Tòa án thì các chủ sở hữu chung còn lại được quyền bán nhà ở đó; phần giá trị quyền sở hữu nhà ở của người bị tuyên bố mất tích được xử lý theo quy định của pháp luật.
2. Trường hợp chủ sở hữu chung bán phần quyền sở hữu của mình thì các chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua; trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày nhận được thông báo về việc bán phần quyền sở hữu nhà ở và điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì phần quyền đó được bán cho người khác; trường hợp vi phạm quyền ưu tiên mua thì xử lý theo quy định của pháp luật về dân sự."
Căn cứ quy định trên, để bán được căn nhà đó thì cần có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả anh chị em là chủ sở hữu căn nhà.
Trường hợp có bạn là người không đồng ý bán thì những người còn lại có quyền làm đơn yêu cầu Tòa án giải quyết. Khi đó, bạn không đồng ý bán có quyền ưu tiên mua, trong thời hạn 3 tháng nếu bạn không mua thì những người còn lại có thể bán cho người khác.
Đối với phần di sản của người em trai bị bệnh tâm thần thì người giám hộ cho em bạn sẽ có quyền quản lý, sử dụng phần di sản mà em bạn được thừa kế để chăm sóc, chi dùng cho những nhu cầu thiết yếu của em bạn, và thực hiện những giao dịch dân sự liên quan đến phần tài sản này vì lợi ích của em bạn. Việc bán, trao đổi, cho thuê, cho mượn, cho vay, cầm cố, thế chấp, đặt cọc và các giao dịch khác đối với tài sản có giá trị lớn của người được giám hộ phải được sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ.
Người giám sát việc giám hộ nêu trên là người có năng lực hành vi dân sự đầy đủ được người thân thích của em bạn cử ra để theo dỏi, đôn đốc, kiểm tra người giám hộthực hiện giám hộ, xem xét, giải quyết kịp thời những đề nghị, kiến nghị của người giám hộ liên quan đến việc giám hộ. Người thân thích của người được giám hộ là vợ, con của em bạn; nếu không có ai trong số những người này thì người thân thích của người được giám hộ một trong số những anh chị em ruột (Điều 59 Bộ luật dân sự 2005).
Người giám hộ không được đem tài sản của em bạn tặng cho người khác. Và các giao dịch dân sự giữa người giám hộ với em trai út bạn có liên quan đến tài sản của em trai út bạn đều vô hiệu trừ trường hợp giao dịch được thực hiện vì lợi ích của em trai bạn và có sự đồng ý của người giám sát việc giám hộ (Điều 68, 69 Bộ luật dân sự 2005).
Trên đây là nội dung trả lời của Công ty luật Bảo Chính cho trường hợp của bạn. Nếu còn vướng mắc bạn có thể tiếp tục gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc nghe luật sư tư vấn trực tiếp vui lòng gọi 19006281.

Trân trọng!

Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.