Mua bán đất bằng giấy tờ viết tay có hiệu lực không?

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Công ty luật Bảo Chính. Về thắc mắc của bạn, chúng tôi tư vấn giải đáp cho bạn như sau:
Thứ nhất: Giấy viết tay cầm cố đất
Tại Bộ luật dân sự 2005 có quy định về việc cầm cố tài sản như sau:
Điều 326. Cầm cố tài sản
Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Điều 327. Hình thức cầm cố tài sản
Việc cầm cố tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính.
Điều 328. Hiệu lực của cầm cố tài sản
Cầm cố tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố.
Điều 330. Nghĩa vụ của bên cầm cố tài sản
Bên cầm cố tài sản có các nghĩa vụ sau đây:
1. Giao tài sản cầm cố cho bên nhận cầm cố theo đúng thoả thuận;
2. Báo cho bên nhận cầm cố về quyền của người thứ ba đối với tài sản cầm cố, nếu có; trong trường hợp không thông báo thì bên nhận cầm cố có quyền hủy hợp đồng cầm cố tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại hoặc duy trì hợp đồng và chấp nhận quyền của người thứ ba đối với tài sản cầm cố;
3. Thanh toán cho bên nhận cầm cố chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản cầm cố, trừ trường hợp có thoả thuận khác.
Điều 331. Quyền của bên cầm cố tài sản
Bên cầm cố tài sản có các quyền sau đây:
1. Yêu cầu bên nhận cầm cố đình chỉ việc sử dụng tài sản cầm cố trong trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 333 của Bộ luật này, nếu do sử dụng mà tài sản cầm cố có nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;
2. Được bán tài sản cầm cố, nếu được bên nhận cầm cố đồng ý;
3. Được thay thế tài sản cầm cố bằng một tài sản khác nếu có thỏa thuận;
4. Yêu cầu bên nhận cầm cố giữ tài sản cầm cố trả lại tài sản cầm cố khi nghĩa vụ được bảo đảm bằng cầm cố chấm dứt;
5. Yêu cầu bên nhận cầm cố bồi thường thiệt hại xảy ra đối với tài sản cầm cố.
Theo thông tin bạn trình bày, trước khi bạn mua đất thì người chủ đất có cầm cố diện tích đất 4mx7m cho một người giá trị ba cây vàng bằng giấy viết tay. Căn cứ theo quy định trên thì giấy viết tay cầm cố giữa chủ đất cũ và người nhận cầm cố có giá trị pháp lý.
Thứ hai: Giấy viết tay bán đất
Theo thông tin bạn trình bày khi bán cho vợ chồng bạn, chủ đất không tách diện tích mà bán cả mảnh đất 4mx25m cho vợ chồng bạn (đã có sổ hồng đứng tên 2 vợ chồng bạn) và sau đó có làm bản viết tay với vợ chồng bạn là chỉ bán 4mx18m.
Tại Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 có quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất như sau:
Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất
2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Tại Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 có quy định việc công chứng chứng thực hợp đồng chuyển nhượng đất như sau:
Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất
3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
Theo thông tin bạn trình bày, giữa vợ chồng bạn và chủ đất có viết giấy tay bán 4mx18m. Căn cứ theo các quy định trên thì việc mua bán giấy tay mà không có công chứng hay chứng thực thì giấy viết tay bán 4mx18m không có giá trị pháp lý. Không rõ khi người chủ đất bán đất cho gia đình bạn (4mx25m) có thông báo cho người nhận cầm cố hay không? Căn cứ theo quy định tại Điều 331 thì người chủ đất có quyền bán đất (4mx7m) cho vợ chồng bạn nếu được bên nhận cầm cố đồng ý. Nếu người chủ đất không thông báo cho bên nhận cầm cố hoặc có thông báo nhưng bên nhận cầm cố mà vẫn bán cho vợ chồng bạn thì người nhận cầm cố có quyền hủy hợp đồng cầm cố và yêu cầu người chủ đất bồi thường.
Thứ ba: Về vấn đề gia đình bạn có được quyền bán đất 4mx25m không?
Theo bạn trình bày là gia đình bạn có mua đất và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên vợ chồng bạn.
Tại Điều 168 Luật đất đai 2013 có quy định như sau:
Điều 168. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền.
Căn cứ theo quy định trên thì gia đình bạn có quyền chuyển nhượng mảnh đất có diện tích 4mx25m, tuy nhiên vấn đề quan trọng là phía gia đình nhận cầm cố trước đó hoàn toàn có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết vấn đề tranh chấp hợp đồng cầm cố, khi đó mảnh đất 4mx7m là đối tượng của hợp đồng thì gia đình bạn sẽ không bán được cả mảnh đất có diện tịch 4mx25m.
Thứ tư: Việc gia đình nhận cầm cố xây nhà có vi phạm pháp luật không?
Không rõ gia đình bạn đã trực tiếp nói chuyện với gia đình nhận cầm cố về việc chấm dứt việc xây dựng hay chưa? Người nhận cầm cố vẫn có quyền đối với diện tích đất nhận cầm cố.
Cụ thể tại Điều 333 Bộ luật dân sự 2005 có quy định quyền của bên nhận cầm cố tài sản như sau:
Điều 333. Quyền của bên nhận cầm cố tài sản
Bên nhận cầm cố tài sản có các quyền sau đây:
1. Yêu cầu người chiếm hữu, sử dụng trái pháp luật tài sản cầm cố trả lại tài sản đó;
2. Yêu cầu xử lý tài sản cầm cố theo phương thức đã thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật để thực hiện nghĩa vụ;
3. Được khai thác công dụng tài sản cầm cố và hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản cầm cố, nếu có thoả thuận;
4. Được thanh toán chi phí hợp lý bảo quản tài sản cầm cố khi trả lại tài sản cho bên cầm cố.
Căn cứ theo quy định trên thì người nhận cầm cố sẽ có các quyền theo quy định tại Điều 333 Bộ luật dân sự 2005. Căn cứ theo quy định trên thì việc xây nhà trên diện tích đất nhận cầm cố là không phù hợp với quy định của pháp luật.
Trên đây là nội dung trả lời của Công ty luật Bảo Chính cho trường hợp của bạn. Nếu còn vướng mắc bạn có thể tiếp tục gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc nghe luật sư tư vấn trực tiếp vui lòng gọi 19006281.

Trân trọng!

Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.