Hợp đồng thuê nhà và tiền đặt cọc

Công ty Luật Bảo Chính, Đoàn luật sư Hà Nội tư vấn cho bạn như sau:

Theo quy định tại Điều 358 BLDS:

"Điều 358. Đặt cọc

1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.

Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Trong trường hợp này, việc đặt cọc số tiền 8,4 triệu là để đảm bảo thực hiện đúng hợp đồng thuê nhà tức thỏa thuận của hai bên về việc thuê nhà. Như vậy, khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà đúng theo thỏa thuận của hai bên thì tiền đặt cọc phải được trả lại cho bên đặt cọc. Theo quy định tại Điều 492 BLDS:

"Điều 492. Hình thức hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác."

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 122 Luật Nhà ở 2014 về công chứng, chứng thực hợp đồng về nhà ở thì đối với hợp đồng thuê nhà ở, không nhất thiết phải công chứng, chứng thực trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Vì Luật Nhà ở mang tính chất chuyên ngành và có hiệu lực sau, do đó, kể từ thời điểm Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, vấn đề này sẽ được giải quyết theo quy định của Luật Nhà ở. Điều này có nghĩa là, kể từ ngày 1/7/2015 không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng cho thuê nhà ở, trừ trường hợp các bên giao kết hợp đồng có nhu cầu.

Năm 2013, hợp đồng thuê nhà 2 năm của bạn được kí kết bằng giấy viết tay, do đó không đảm bảo về mặt hình thức theo quy định của BLDS 2005. Từ tháng 12/2015, bạn và bên cho thuê nhà đã thực hiện việc gia hạn hợp đồng, việc gia hạn hợp đồng thuê nhà ở được tiến hành trên cơ sở hợp đồng cũ, giữ nguyên tài sản bảo đảm trong hợp đồng đặt cọc và không bắt buộc phải công chứng, chứng thực theo quy định của Luật Nhà ở 2014 (có hiệu lực từ ngày 1/7/2015). Tuy nhiên, hợp đồng thuê nhà ở vẫn phải được lập thành văn bản theo quy định tại Điều 121 Luật Nhà ở 2014 mà thời hạn thuê nhà lại là một nội dung cơ bản của hợp đồng thuê nhà ở. Do đó, khi tiến hành gia hạn hợp đồng thuê nhà, bạn và bên cho thuê nhà cần phải tiến hành sửa đổi điều khoản hợp đồng về thời hạn thuê nhà.

Theo thông tin mà bạn cung cấp, trong hai lần bạn gia hạn hợp đồng, bạn và bên cho thuê nhà đã tiến hành sửa đổi hợp đồng thuê nhà thông qua hình thức thư điện tử. Tuy nhiên, khoản 2 Điều 423 BLDS quy định: "Trong trường hợp hợp đồng được lập thành văn bản, được công chứng, chứng thực, đăng ký hoặc cho phép thì việc sửa đổi hợp đồng cũng phải tuân theo hình thức đó." Do đó, việc sửa đổi hợp đồng hay gia hạn hợp đồng của bạn và bên thuê nhà đã không tuân thủ hình thức theo quy định của pháp luật. Do đó, nội dung sửa đổi thông qua thư điện tử không làm hợp đồng vô hiệu nhưng cũng không được coi là căn cứ pháp lý để giải quyết tranh chấp.

Khi thời gian gia hạn lần 2 chưa kết thúc (tức tháng 7/2016), bạn thông báo với bên cho thuê về việc sẽ chấm dứt hợp đồng vào tháng 8 và đã được đồng ý, do đó, đây là trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà theo sự thỏa thuận của hai bên. Số tiền đặt cọc có bản chất là một tài sản đảm bảo để các bên thực hiện đúng theo nội dung của hợp đồng tức là thỏa thuận cuả hai bên. Do đó, nếu hai bên đã thỏa thuận về việc chấm dứt hợp đồng thì bên nhận đặt cọc (bên cho thuê nhà) phải trả lại tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc là bạn.

Để đòi lại tài sản là tiền đặt cọc, bạn gửi đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp đến Tòa án cấp huyện nơi có bất động sản là nhà cho thuê đó để được giải quyết.

Trên đây là nội dung trả lời của Công ty luật Bảo Chính cho trường hợp của bạn. Nếu còn vướng mắc bạn có thể tiếp tục gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc nghe luật sư tư vấn trực tiếp vui lòng gọi 19006281.

Trân trọng!

Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.