Hợp đồng thuê nhà ở và tranh chấp phát sinh

Cám ơn bạn đã tin tưởng gửi thông tin xin tư vấn đến cho chúng tôi.

Về vấn đề bạn hỏi Công ty luật Bảo Chính, Đoàn luật sư Hà Nội tư vấn cho bạn như sau:

Điều 492 Bộ luật dân sự quy định như sau:

" Điều 492. Hình thức hợp đồng thuê nhà ở

Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. "

Như vậy, hợp đồng thuê nhà của ông M và ông K có hiệu lực khi Hợp đồng này được công chứng, chứng thực. Trong trường hợp hợp đồng thuê nhà của ông M và ông K vô hiệu thì Tòa án không giải quyết tranh chấp xảy ra. Trường hợp hợp đồng thuê nhà có hiệu lực thì Khoản 1, Khoản 3 Điều 498 Bộ Luật dân sự 2005 quy định về quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà đối với bên cho thuê nhà như sau :

Điều 498. Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở

1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:

a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;

b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;

c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;

d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;

đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;

e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.

......

3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thoả thuận khác.

Như vậy, trong trường hợp trên, ông K trong quá trình thuê nhà đã sửa chữa nhà để làm quán cà phê mà không được sự đồng ý của ông M và hợp đồng thuê có điều khoản ‘’...bên thuê không được tự ý sửa chữa làm thay đổi kết cấu căn nhà..’’ và kết quả giám định cho thấy việc sửa chữa nhà của ông K đã ảnh hưởng đến kết câu ngôi nhà nên theo khoản 1 điều 498, ông M có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở.

Về vấn đề quyền và nghĩa vụ của các bên khi chấm dứt hợp đồng: Đây là một quan hệ dân sự, do đó, pháp luật tôn trọng sự thoả thuận của các bên. Trong trường hợp các bạn không thoả thuận được sẽ giải quyết theo quy định của pháp luật. Quyền của bên cho thuê nhà ở (điều 494), nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở (điều 495), quyền của bên cho thuê nhà( điều 496), nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ( điều 497).

Về yêu cầu của ông M( bên cho thuê nhà): Ông M yêu cầu ông K( bên thuê nhà) :Trả tiền thuê nhà trong thời gian ông K chiếm giữ nhà mỗi tháng 900 USD từ ngày 10/4/2006 đến 30/12/2006; Tiền điện, tiền nước từ ngày bàn giao nhà cho đến ngày trả nhà là ngày 30/12/2006; Thanh toán tiền thuế phát sinh từ việc nhà cơ quan thuế ,yêu cầu ông K phải xin lỗi công khai ông, gia đình ông và những người xung quanh là hợp pháp vì : Ông M đã đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở đúng pháp luật và thông báo cho ông K để chấm dứt hợp đồng thuê nhà.Ông K yêu cầu ông M phải hoàn trả khoản tiền đặt cọc là sai vì bên thuê nhà đã vi phạm hợp đồng , do đó việc ông K chiếm giữ nhà của ông M là vi phạm pháp luật. Do đó, yêu cầu của ông M là hợp pháp.

Về yêu cầu của ông K : Ông yêu cầu ông M phải trả khoản tiền 21 triệu mà ông đã bỏ ra để sửa chữa căn nhà nhằm kinh doanh: yêu cầu này không hợp pháp vì: chi phí này bên thuê nhà tự ý bỏ ra sửa chữa, đầu tư sau khi thuê nhà mà không có sự chấp thuận của bên cho thuê nhà thì bên cho thuê nhà không có nghĩa vụ phải trả lại chi phí này.

Về hoàn trả tiền đặt cọc: Việc hoàn trả tiền đặt cọc sẽ thực hiện theo thỏa thuận cụ thể trong hợp đồng, nếu hợp đồng không có thỏa thuận thì bên vi phạm dẫn đến phải chấm dứt hợp đồng sẽ không được nhận lại khoản tiền đặt cọc.

Trên đây là ý kiến tư vấn của chúng tôi về câu hỏi của quý khách hàng. Việc đưa ra ý kiến tư vấn nêu trên căn cứ vào các quy định của pháp luật về, luật thuế và thông tin do quý khách hàng cung cấp. Mục đích đưa ra nội dung tư vấn này là để các cá nhân, tổ chức tham khảo.

Trên đây là nội dung trả lời của Công ty luật Bảo Chính cho trường hợp của bạn. Nếu còn vướng mắc bạn có thể tiếp tục gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc nghe luật sư tư vấn trực tiếp vui lòng gọi 19006281.

Trân trọng!

Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.