Hình thức của Giao dịch dân sự và giao dịch dân sự vô hiệu

Công ty luật Bảo Chính, Đoàn luật sư Hà Nội cám ơn bạn đã gửi thông tin xin tư vấn đến cho chúng tôi.

Về vấn đề bạn còn đang thắc mắc, chúng tôi tư vấn như sau:

Hình thức của hợp đồng dân sự được quy định tại Điều 119 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

Điều 119. Hình thức giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.

Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.

2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực

Tại Điều 502 Bộ luật dân sự 2015 cũng quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất như sau:

Điều 502. Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất

1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Theo quy định thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, trường hợp này hợp đồng mua bán nhà đất của bạn được ký kết mà không có công chứng, chứng thực là đã vi phạm quy định của pháp luật về hình thức của hợp đồng. Như vậy là giao dịch mua bán nhà đất này không tuân thủ về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 119 và giao dịch này sẽ bị tuyên vô hiệu theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự 2015:

Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu được quy định tại Điều 131 Bộ luật dân sự 2015 như sau:

Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.

Trong trường hợp mà bên bán đất yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự này vô hiệu. Theo hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền. Như vậy, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì bên bán sẽ phải hoàn trả lại tất cả số tiền

và tài sản đã nhận từ bạn và bạn sẽ phải trả lại đất cho bên bán. Bên có lỗi gây thiệt hại sẽ phải bồi thường. Như vậy thì bên bán đất có thể lấy

lại mảnh đất mà bạn đã mua trong trường hợp này.

Trường hợp này bên bán đất nhất quyết không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết trong hợp đồng "cùng với bên mua hoàn thiện thủ tục pháp lý để chuyển quyền sử dụng đất cho bên mua". Thì bạn không thể kiện ra Tòa dân sự để yêu cầu bên bán thực hiện hợp đồng mua bán được, do giao dịch này vô hiệu. Theo quy định thì giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Theo đó bên bán sẽ không có nghĩa vụ phải thực hiện các cam kết trong hợp đồng vô hiệu.

Trường hợp bên bán nhất quyết không chịu làm hợp đồng mua bán mới công chứng theo quy định và chuyển quyền sử dụng đất cho bạn. Bạn có quyền yêu cầu bên bán trả lại toàn bộ số tiền đã nhận, yêu cầu bên bán bồi thường thiệt hại và bạn sẽ trả lại đất cho bên bán. Trong trường hợp bên bán không chịu trả lại số tiền, tài sản đã nhận. Thì trường hợp này để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình, bạn có thể khởi kiện đòi lại tiền tại Tòa án nhân dân cấp huyện nơi cư trú của bên bán đất.

Trên đây là nội dung trả lời của Công ty luật Bảo Chính cho trường hợp bạn hỏi. Nếu còn vướng mắc bạn có thể hỏi tiếp hoặc nghe luật sư tư vấn khi gọi 19006281.

Trân trọng.

Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.