Giải quyết tranh chấp đất đai khi mua bán qua nhiều đối tượng.

Công ty luật Bảo Chính, Đoàn luật sư Hà Nội cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi thông tin tư vấn.

Về nội dung bạn đang thắc mắc, Công ty luật Bảo Chính trả lời như sau:

Câu hỏi thứ nhất, thay đổi vị trí ba tôi người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan thành bị đơn có phù hợp với luật tố tụng dân sự không?

Tại Điều 9 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 (có hiệu lực ngày 01/07/2016) có quy định như sau:

"1. Đương sự có quyền quyết định việc khởi kiện, yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ việc dân sự. Tòa án chỉ thụ lý giải quyết vụ việc dân sự khi có đơn khởi kiện, đơn yêu cầu của đương sự và chỉ giải quyết trong phạm vi đơn khởi kiện, đơn yêu cầu đó.

2. Trong quá trình giải quyết vụ việc dân sự, đương sự có quyền chấm dứt, thay đổi yêu cầu của mình hoặc thỏa thuận với nhau một cách tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội".

Căn cứ vào quy đinh này thì đương sự có quyền quyết định việc khởi kiện, yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ việc dân sự. Tòa án chỉ thụ lý giải quyết vụ việc dân sự khi có đơn khởi kiện, đơn yêu cầu của đương sự và chỉ giải quyết trong phạm vi đơn khởi kiện, đơn yêu cầu đó. Trường hợp của bạn, bà N muốn thay đổi yêu cầu khởi kiện, ba bạn từ người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sang thành bị đơn là không được phép. Tòa án chỉ giải quyết trong phạm vi đơn khởi kiện.

Câu hỏi thứ hai, có quy định nào cho phép tính lãi tiền đăt cọc mua đất không?

Tại Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về đặt cọc như sau:

“1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Căn cứ vào quy định này thì nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Từ đó xét vào trường hợp của gia đình bạn thì việc đặt cọc phải lập thành biên bản, nếu như không có thỏa thuận khác thì gia đình bạn chỉ phải trả lại tiền cọc và thêm 1 khoản tiền bằng số tiền đã đặt cọc.

Câu hỏi thứ ba, thay đổi như trên có được xem là thay đổi vượt quá yêu cầu trong đơn khởi kiện không?

Cũng như câu hỏi thứ nhất, thì tại Điều 5 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 có quy định Tòa án chỉ thụ lý giải quyết vụ việc dân sự khi có đơn khởi kiện, đơn yêu cầu của đương sự và chỉ giải quyết trong phạm vi đơn khởi kiện, đơn yêu cầu đó. Trường hợp bà N muốn thay đổi người có quyền lợi và nghĩa vụ có liên quan thành bị đơn thì bà N phải đưa đơn khởi kiện lại. Chứ không thể thay đổi vượt quá yêu cầu trong đơn khởi kiện.

Câu hỏi thứ tư, ba tôi ký hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ với bà N không có công chứng chứng thực, không nhận tiền của bà N, mẹ tôi còn sống nhưng chỉ một mình ba tôi ký hợp đồng như vậy có được xem là hợp đồng vô hiệu không? Và có phải trả tiền cho bà N hay không?

Tại thời điểm gia đình bạn làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang được điều chỉnh bởi Luật đất đai năm 2003. Điều 126 Luật đất đai năm 2003 có quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân như sau:

"1. Việc nộp hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất nộp tại Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b) Hồ sơ chuyển đổi quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước.

2. Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất chuyển hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp các bên chuyển đổi phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên chuyển đổi thực hiện nghĩa vụ tài chính.

Trong thời hạn không quá năm ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên chuyển đổi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ".

Căn cứ vào quy định này thì Hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân phải có chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng nhà nước. Nếu không thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ vô hiệu. Đồng thời chủ thể chuyển nhượng là cả ba và mẹ của bạn. Nhưng lại chỉ một mình ba của bạn ký vào hợp đồng chuyển nhượng thì cũng là điểm đáng lưu ý. Bạn xác nhận đây là tài chung của cả ba và mẹ thì khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng này cũng bắt buộc cần sự đồng ý và có chữ ký của cả ba và mẹ.

Tại Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015 có quy định về hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu như sau:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất được xem là giao dịch dân sự. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu được xem là giao dịch dân sự vô hiệu. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trong tình huống của bạn có nêu, gia đình bạn không nhận tiền từ bà N, thì khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất này vô hiệu thì gia đình bạn sẽ không phải hoàn trả bất kỳ khoản tiền nào.

Tuy nhiên, trong tình huống của bạn lại có đưa ra: "Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bà N ký với ba tôi ghi ngày 26/02/2010 (không có công chứng chứng thực và chỉ một mình ba tôi ký và cũng không ghi dịa chỉ thửa dất) với nội dung ba tôi đồng ý chuyển nhượng QSDĐ chiều ngang 15 m x chiều dài 16 m = 240 m2. Tổng số tiền là 2 tỷ 160 triệu, đặt cọc 225 triệu (thực tế số tiền cọc này đã chuyển vào tài khoản của ông N). Thời hạn trả số tiền còn lại là 4 tháng (120 ngày ) kể từ ngày 26/02/2010. Hợp đồng này có chữ ký của ông T là người làm chứng".

Việc gia đình bạn không nhận được tiền từ bà N thì phải chứng minh là mình không nhận, nếu không chứng minh được thì Tòa án sẽ căn cứ trên nội dung của hợp đồng đã giao dịch, trên đó có ghi đã đặt cọc 225 triệu thì gia đình bạn phải hoàn trả lại khoản tiền này khi tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất này vô hiệu.

Câu hỏi thứ năm, trong quá trình giải quyết của Tòa án, ông T không làm đơn phản tố và để hết thời hạn khởi kiện như vậy ông T có được quyền phản tố hay khởi kiện nữa hay không?

Tại Bộ luật dân sự năm quy định về thời hiệu khởi kiện như sau:

" Thời hiệu khởi kiện là thời hạn mà chủ thể được quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết vụ án dân sự bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm; nếu thời hạn đó kết thúc thì mất quyền khởi kiện".

Tại khoản 1 Điều 159 Bộ luật dân sự có quy định: "Thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự được tính từ ngày quyền, lợi ích hợp pháp bị xâm phạm, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác".

Và tại Điều 427 Bộ luật dân sự quy định về thời hiệu khởi kiện về hợp đồng dân sự như sau: "Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Toà án giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự là hai năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác bị xâm phạm".

Căn cứ quy định này của pháp luật thì ông T có quyền làm đơn khởi kiện. Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp trong trường hợp của ông T là 2 năm được tính từ ngày mà quyền và lợi ích hợp pháp của ông T bị xâm phạm.

Và tại khoản 3 Điều 200 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 có quy định về quyền yêu cầu phản tố của bị đơn như sau: "Bị đơn có quyền đưa ra yêu cầu phản tố trước thời điểm mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải".

Vậy, ông T có quyền đưa ra yêu cầu phản tố, yêu cầu phản tố này phải đưa ra yêu cầu phản tố trước thời điểm mở phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải. Và hiện tại ông T muốn khởi kiện thì ông T vẫn còn thời hạn khởi kiện.
Trên đây là nội dung tư vấn của Công ty Luật Bảo Chính về vấn đề bạn quan tâm, nếu còn vướng mắc bạn có thể tiếp tục gửi câu hỏi cho chúng tôi để được tư vấn hoặc nghe tư vấn trực tiếp của luật sư khi gọi 19006281.

Trân trọng!

Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.