Đặt cọc nhưng không bán được đất thì phải giải quyết như thế nào?

Công ty Luật Bảo Chính, Đoàn Luật sư Hà Nội cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi thông tin xin tư vấn.

Trong trường hợp này, đất mà bạn mua là đất đang thuộc khu vực giải tỏa. Tuy nhiên, "đất bị giải tỏa" không phải là một thuật ngữ pháp lý được quy định trong Luật đất đai 2013. Mà Luật đất đai 2013 chỉ quy định về đất thuộc diện quy doạch như sau:

“Đất thuộc diện quy hoạch” là đất thuộc về một khu vực mà ở đó cơ quan có thẩm quyền đã công bố kế hoạch sử dụng đất mới, dẫn đến hậu quả là tất cả các tổ chức, cá nhân hiện đang có quyền sử dụng đất ở trong khu vực đó đều sẽ bị thu hồi quyền sử dụng đất để giao cho người quản lý, sử dụng đất mới, theo các mục đích đã được công bố trong nội dung quy hoạch.”

Ở đây, bạn không nêu rõ đất mà bạn mua đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó, theo quy định tại Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai 2013 thì chia làm 2 trường hợp như sau:

Trường hợp 1: Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Theo quy định này, quyền sử dụng đất của bên chuyển nhượng vẫn tồn tại là một tài sản hợp pháp và bên bán có quyền chuyển nhượng mảnh đất đó.

Như vậy, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng khi có thỏa thuận về đặt cọc thì phải thực hiện.

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 358 Bộ luật dân sự quy định về đặt cọc như sau:

2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.

Vì trong trường hợp này, hợp đồng chuyển nhượng đất là hợp pháp nên khi bạn không tiếp tục thực hiện hợp đồng thì sẽ gây bất lợi cho bạn. Có nghĩa là nếu bạn từ chối việc giao kết thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên bán. Nên khi bạn có khởi kiện thì cũng không thể lấy lại tiền đặt cọc cũng như tiền phạt đặt cọc được.

Trường hợp 2: Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.

Như vậy, khi đất đã có quyết định thu hồi của cơ quan có thẩm quyền thì bên bán không có quyền chuyể nhượng mảnh đất đó. Do đó, hợp đồng mua bán đất giữa bạn và người bán được xem là vô hiệu. Và hợp đồng đặt cọc cũng trở nên vô hiệu. Theo quy định tại Khoản 2 Điều 137 Bộ luật dân sự :

“2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.”

Do đó, bên chuyển nhượng sẽ có nghĩa vụ trả lại số tiền đặt cọc là 20 triệu cho gia đình bạn. Và cho dù bạn khởi kiện thì cũng không nhận được khoản tiền đền bì tiền đặt cọc theo như thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc được vì hợp đồng này vô hiệu.
Trên đây là nội dung tư vấn của công Luật Bảo Chính cho câu hỏi của bạn. Nếu còn thắc mắc tiếp tục gửi thông tin về cho chúng tôi hoặc gọi 19006821 để được tư vấn tiếp.
Trân trọng!