Thủ tục mua bán chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Công ty luật Bảo Chính. Về thắc mắc của bạn, chúng tôi tư vấn giải đáp cho bạn như sau:
Theo Điều 693 Bộ luật dân sự 2005 quy định về hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất như sau:
“Điều 697. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai”
Theo đó, các bên có quyền thỏa thuận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho nhau, quyền và nghĩa vụ được quy định tại Bộ luật dân sự 2005 như sau:
Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây:
+ Chuyển giao đất cho bên nhận chuyển nhượng đủ diện tích, đúng hạng đất, loại đất, vị trí, số hiệu và tình trạng đất như đã thoả thuận;
+ Giao giấy tờ có liên quan đến quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng.
+ Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất có quyền được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; trường hợp bên nhận chuyển nhượng chậm trả tiền thì áp dụng theo quy định tại Điều 305 của Bộ luật này.
Như vậy, bên bán phải có trách nhiệm chuyển giao đủ diện tích đất, hạng đất, giấy tờ cho bên mua. Tuy nhiên hợp đồng của anh không được công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 như sau:
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
Và Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật đất đai 2013 quy định về hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất như sau:
“Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất 
1. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình phải được người có tên trên Giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự ký tên. 
2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.”
Như vậy, theo quy định trên thì hợp đồng của anh phải được công chứng, chức thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã và phải có chữ ký của những người có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo đó hợp đồng của anh sẽ bị vô hiệu toàn phần do vi phạm hình thức và không có hiệu lực pháp luật. Khi hợp đồng vô hiệu thì hai bên sẽ hoàn trả lại mọi thứ như ban đầu. Bạn có thể làm đơn khởi kiện ra tòa để đòi lại số tiền bạn đã đưa cho bên bán.
Trên đây là nội dung trả lời của Công ty luật Bảo Chính cho trường hợp của bạn. Nếu còn vướng mắc bạn có thể tiếp tục gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc nghe luật sư tư vấn trực tiếp vui lòng gọi 19006281.

Trân trọng!

Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.