Quy định về giao kết và chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
11/05/2017 17:34Bố mẹ tôi có căn nhà cho thuê 1 phần, hợp đồng thuê nhà không công chứng, chỉ được ký giữa Mẹ tôi và người thuê (Ba Mẹ cùng đứng tên trong sở hữu chủ), Hợp đồng thuê bắt đầu từ ngày 10/08/2013. Ban đầu bên thuê gồm 2 người đứng tên nhưng sau 1 thời gian 1 người chấm dứt vào ngày 17/7/2015, có ký trong hợp đồng về việc này và Mẹ tôi cũng ký đồng ý. Do Bố Mẹ tôi chia thừa kế nên Bố Mẹ và 3 anh em tôi cùng đồng sở hữu căn nhà đó, vào sổ xong ngày 06/11/2013. Hiện nay, tiền thuê nhà Mẹ tôi đã nhận đến tháng 8/2016, và do gia đình tôi muốn không tiếp tục cho thuê nữa, nên nếu hết tháng 08/2016 gia đình tôi chấm dứt hợp đồng thì có bị coi là vi phạm hợp đồng và bị bồi thường theo thỏa thuận trong hợp đồng không?
Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Công ty luật Bảo Chính. Về thắc mắc của bạn, chúng tôi tư vấn giải đáp cho bạn như sau:
Theo quy định tại Điều 492 Bộ Luật Dân Sự năm 2005 như sau:
“Điều 492. Hình thức hợp đồng thuê nhà ở
Hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ sáu tháng trở lên thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.”
Theo quy định trên, hợp đồng thuê nhà ở từ sáu tháng trở lên thì hình thức phải bằng văn bản, có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký. Trong trường hợp của bạn, thì hợp đồng thuê nhà ở giữa mẹ bạn và người thuê nhà trong thời hạn hơn 6 tháng mà hai bên chỉ ký vào hợp đồng thuê nhà ở mà không đi công chứng hoặc chứng thực và đăng ký. Như vậy, hợp đồng này đã vi phạm về hình thức hợp đồng. Tuy nhiên, hợp đồng thuê nhà ở giữa mẹ bạn và người thuê nhà sẽ không bị vô hiệu trong trường hợp vi phạm về hình thức này trừ trường hợp pháp luật có quy định khác ( theo quy định tại khoản 2 Điều 401 Bộ Luật Dân Sự năm 2005).
Tuy nhiên, theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014 và Nghị quyết số 52/2010/NQ-CP về việc đơn giản hóa thủ tục hành chính thì đã bãi bỏ quy định bắt buộc công chứng các hợp đồng thuê nhà ở. Điểm a khoản 28 mục III Nghị quyết số 52/2010/NQ-CP về việc đơn giản hóa thủ tục hành chính quy định như sau:
“28. Nhóm các thủ tục: Công chứng hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp – B-BTP-052982-TT; Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất – B-BTP-052969-TT; Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất – B-BTP-052970-TT; Công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất – B-BTP-052978-TT; Công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất – B-BTP-052988-TT; Công chứng hợp đồng mua bán nhà ở – B-BTP-133336-TT; Công chứng hợp đồng đổi nhà ở – B-BTP-133356-TT; Công chứng hợp đồng cho mượn, cho ở nhờ nhà ở – B-BTP-133509-TT; Công chứng hợp đồng thuê nhà ở – B-BTP-133520-TT; Công chứng hợp đồng tặng cho nhà ở – B-BTP-133537-TT; Công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở – B-BTP-133543-TT; Công chứng hợp đồng góp vốn bằng nhà ở – B-BTP-133548-TT
a, Bãi bỏ quy định bắt buộc công chứng các hợp đồng nói trên, quy định việc công chứng các hợp đồng nói trên được thực hiện theo nhu cầu của các bên tham gia hợp đồng.”
Theo quy định tại Điều 499 Bộ Luật Dân Sự năm 2005 như sau:
“Điều 499. Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở
Hợp đồng thuê nhà ở chấm dứt trong các trường hợp sau đây:
1. Thời hạn thuê đã hết; nếu hợp đồng không xác định thời hạn thuê thì hợp đồng chấm dứt sau sáu tháng, kể từ ngày bên cho thuê báo cho bên thuê biết về việc đòi nhà;
2. Nhà cho thuê không còn;
3. Bên thuê nhà chết và không có ai cùng chung sống;
4. Nhà cho thuê phải phá dỡ do bị hư hỏng nặng có nguy cơ sập đổ hoặc do thực hiện quy hoạch xây dựng của Nhà nước”.
Trong trường hợp của bạn, tiền thuê nhà mẹ bạn đã nhận đến tháng 8 năm 2016 thì mẹ bạn phải thực hiện nốt nghĩa vụ đã được giao kết trong hợp đồng là cho thuê cho đến hết tháng 8 năm 2016. Đến hết tháng 8 năm 2016 gia đình bạn không muốn cho thuê nữa thì gia đình bạn phải thông báo cho bên thuê biết về việc đòi nhà và sau 6 tháng kể từ ngày bạn thông báo cho bên thuê nhà thì bạn được chấm dứt hợp đồng thuê nhà bời vì hợp đồng thuê nhà giữa mẹ bạn và bên thuê nhà là hợp đồng không xác định thời hạn ( Khoản 1 Điều 499 Bộ Luật Dân Sự 2005 ). Như vậy, mẹ bạn phải thông báo cho bên thuê nhà vào khoảng thời gian là tháng 2/2016 thì hết tháng 8/2016, hợp đồng thuê nhà giữa mẹ bạn và bên thuê nhà sẽ chấm dứt. Nếu mẹ bạn không thông báo trước 6 tháng như trên, mà đến hết tháng 8/2016 mẹ bạn chấm dứt hợp đồng thuê nhà luôn thì mẹ bạn sẽ phải chịu trách nhiệm bồ thường thiệt hại cho bên thuê nhà.
Trên đây là nội dung trả lời của Công ty luật Bảo Chính cho trường hợp của bạn. Nếu còn vướng mắc bạn có thể tiếp tục gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc nghe luật sư tư vấn trực tiếp vui lòng gọi 19006281.
Trân trọng!
Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.
Bộ luật Dân sự năm 2005