Quy định về giao kết hợp đồng mua bán căn hộ chung cư

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Công ty luật Bảo Chính. Về thắc mắc của bạn, chúng tôi tư vấn giải đáp cho bạn như sau:
Việc bạn thanh toán 60% giá trị căn hộ chung cư cho chủ đầu tư điều đó được hiểu là giữa bạn và chủ đầu tư đã ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Về bản chất là ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại.
Theo khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định:
“Điều 19. Ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại.
2. Việc ký hợp đồng huy động vốn cho phát triển nhà ở thương mại phải tuân thủ các quy định sau đây:
b, Trường hợp ký hợp đồng mua bán thuê, thuê nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại khoản 3 Điều 69 Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.”
Theo Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định như sau:
“Điều 19. Nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng
1. Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất.
2. Việc mua bán nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Phân định rõ diện tích, trang thiết bị sử dụng chung và diện tích, trang thiết bị sử dụng riêng của các chủ sở hữu;
b) Quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu sau khi mua các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng là quyền sử dụng chung và phải thống nhất theo một hình thức sử dụng ổn định lâu dài hoặc thuê, nếu là quyền sử dụng đất thuê thì phải thống nhất về thời hạn thuê đất.
3. Bên mua nhà, công trình xây dựng, các căn hộ, phần diện tích trong nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp nhiều mục đích sử dụng được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
4. Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về nhà, công trình xây dựng.
5. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng là thời điểm bên bán bàn giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua hoặc bên mua đã thanh toán đủ tiền cho bên bán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Điều 21. Quyền của bên bán nhà, công trình xây dựng
1. Yêu cầu bên mua nhận nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Yêu cầu bên mua thanh toán đủ tiền theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng; trường hợp không có thỏa thuận thì chỉ được thu tiền của bên mua không vượt quá 95% giá trị hợp đồng khi người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
...
Điều 22. Nghĩa vụ của bên bán nhà, công trình xây dựng
...
4. Giao nhà, công trình xây dựng cho bên mua theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
...
Điều 23. Quyền của bên mua nhà, công trình xây dựng
1. Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà, công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
2. Yêu cầu bên bán giao nhà, công trình xây dựng theo đúng thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp đồng.
...
Điều 24. Nghĩa vụ của bên mua nhà, công trình xây dựng
1. Thanh toán đủ tiền mua nhà, công trình xây dựng theo thời hạn và phương thức thỏa thuậntrong hợp đồng.
2. Nhận nhà, công trình xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và hồ sơ có liên quan theo đúng thời hạn thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Phối hợp với bên bán thực hiện các thủ tục mua bán trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng.
... "
Từ những quy định trên có thể, bên bán có quyền yêu cầu bên mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng, yêu cầu bàn giao nhà theo đúng thời hạn, chất lượng và điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng.
Và theo Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định:
“Điều 57. Thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai
1. Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.
2. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.”
Theo đó về số tiền thanh toán tối đa cho từng giai đoạn cụ thể như sau:
- Khi ký hợp đồng mua bán nhà hình thành trong tương lai không được thu quá 30% giá trị hợp đồng. Có nghĩa là tổng cộng các khoản tiền đặt chỗ, đặt cọc, thanh toán đợt 1 khi ký hợp đồng mua bán không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng. Lưu ý là điều kiện để ký hợp đồng mua bán là chủ đầu tư phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.
- Những lần thanh toán tiếp theo phù hợp với tiến độ xây dựng (từ 30% đến 70%).
- Trước khi bàn giao nhà không được thu quá 70% giá trị hợp đồng, đối với chủ đầu tư là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số tiền thanh toán không quá 50% giá trị hợp đồng.
Từ đó, bạn có thể đối chiếu trường hợp của bạn theo quy định trên để xem xét việc thanh toán tiền theo tiến độ của chủ đầu tư như vậy có đúng không?
Vì thông tin bạn cung cấp không đầy đủ về nội dung hợp đồng đặt cọc thỏa thuận những gì? Thời gian thực hiện là bao lâu? Nếu có vi phạm sẽ bị phạt vi phạm như thế nào đối với bên vi phạm?
Căn cứ Điều 422 Bộ luật dân sự 2005 quy định về thực hiện hợp đồng có thỏa thuận phạt vi phạm như sau:
“1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên vi phạm.
2. Mức phạt vi phạm do thỏa thuận.
3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải nộp phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại, nếu không có thỏa thuận trước về mức bồi thường thiệt hại thì phải bồi thường toàn bộ thiệt hại.
Trong trường hợp các bên không có thỏa thuận về bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải nộp tiền phạt vi phạm.”
Do vậy, trong trường hợp này, nếu bên chủ đầu tư không hoàn thành các thủ tục mua bán khi đến hạn theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc giữa các bên thì khi đó bên chủ đầu tư đã vi phạm nghĩa vụ, bạn có thể trao đổi trực tiếp với chủ đầu tư về vấn đề hợp đồng mua bán và các chứng từ có liên quan. Nếu họ không thực hiện thì bạn có thể gửi đơn đến Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Theo quy định tại Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì Tòa án có thẩm quyền giải quyền là Tòa án nhân dân quận, huyện, thị xã nơi có đất.
* Hồ sơ khởi kiện:
+ Đơn khởi kiện;
+ Các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp: Hợp đồng đã ký kết, biên bản thỏa thuận mà hai bên đã ký kết;
+ Chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu gia đình có chứng thực hoặc công chứng.
+ Bản kê các tài liệu nộp kèm theo đơn khởi kiện (ghi rõ số lượng bản chính, bản sảo);
Trên đây là nội dung trả lời của Công ty luật Bảo Chính cho trường hợp của bạn. Nếu còn vướng mắc bạn có thể tiếp tục gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc nghe luật sư tư vấn trực tiếp vui lòng gọi 19006281.

Trân trọng!

Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.