Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trong trường hợp nào?

Cảm ơn bạn đã tin tưởng và lựa chọn Công ty luật Bảo Chính. Về thắc mắc của bạn, chúng tôi tư vấn giải đáp cho bạn như sau:
Theo nhưng thông tin bạn cho biết: Phòng trọ của bạn xảy ra trộm, bạn bị mất tiền và laptop nên hiện tại trong tháng đó bạn không đủ khả năng để đóng tiền nhà trọ nên bạn xin chủ nhà trọ tháng sau mới đóng, nhưng người chủ không đồng ý và muốn đuổi bạn đi. Như vậy, trong trường hợp này việc đi hay ở lại là hoàn toàn phụ thuộc vào sự thương lượng của 2 bên. Nhưng ở đây, ta cần xác định việc mất trộm “laptop và tiền” thì trách nhiệm sẽ thuộc về ai?Trường hợp của bạn phải dựa vào hợp đồng thuê nhà giữa hai bên để xem xét trách nhiệm của chủ trọ, vì quan hệ thuê nhà giữa bạn và chủ nhà trọ dựa trên hợp đồng cho thuê nhà là quan hệ được Bộ luật Dân sự năm 2005 điều chỉnh, vì thế tôn trọng sự thỏa thuận giữa hai bên.
Trường hợp 1: Trong hợp đồng thuê nhà, có thỏa thuận về việc bảo quản tài sản do chủ nhà trọ chịu trách nhiệm thì trong trường hợp này thì chủ trọ sẽ phải chịu trách nhiệm về việc mất tài sản. Ngoài ra, căn phòng còn có một cửa kính phía sau bị hỏng khóa, chủ nhà trọ hứa sẽ sửa chữa nhưng đến khi xảy ra mất trộm mới được sửa chữa, nếu như trong trường hợp này bạn chứng minh được việc bạn bị mất trộm là do kẻ gian đột nhập từ phía cửa kính bị hỏng khóa thì trường hợp này chủ nhà trọ hoàn toàn phải chịu trách nhiệm.
Theo quy định tại Khoản 3, Điều 493  Bộ luật Dân sự năm 2005 như sau:
"Điều 493. Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở
Bên cho thuê nhà ở có các nghĩa vụ sau đây:
1. Giao nhà cho bên thuê theo đúng hợp đồng;
2. Bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê;
3. Bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thoả thuận; nếu bên cho thuê không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường."
Trong trường hợp bạn trình bày là nhà cho thuê bị hư hỏng chủ nhà đã hứa sửa chữa nhưng không thực hiện như cậy theo quy định trên  nếu bên cho thuê không bảo dưỡng, sửa chữa nhà mà gây thiệt hại cho bên thuê thì phải bồi thường.
Trường hợp 2: Trong trường hợp, hợp đồng thuê nhà giữa 2 bên không có thỏa thuận về việc bảo quản tài sản nên về nguyên tắc, tài sản của ai người đó có trách nhiệm giữ và tự chịu việc mất mát tài sản của mình. Như vậy, nếu giữa bạn và chủ nhà không có thỏa thuận gì về bảo quản tài sản, thì trong trường hợp này, chủ nhà trọ sẽ phải chịu trách nhiệm một phần nếu bạn chứng minh được kẻ gian đã đột nhập từ cửa kính phía sau bị hỏng khóa.
Vì vậy, trong trường hợp này, nếu giữa hai bên không có thỏa thuận bảo quản tài sản trong hợp đồng thuê nhà, thì:
- Bạn và người chủ nhà nên phối hợp với cơ quan công an để thông báo về việc mất trộm, để trợ giúp cơ quan công an tìm ra kẻ phạm tội.
- Nếu xét thấy lỗi từ phía nhà trọ, hai bên có thể thỏa thuận với nhau về một mức hỗ trợ hợp lý (nếu có thể).
- Nếu không thỏa thuận được thì bạn có thể khởi kiện ra Tòa án nhân dân để yêu cầu người chủ nhà bồi thường thiệt hại. Tuy nhiên, để được giải quyết thì bạn phải chứng minh được người chủ nhà có lỗi trong trường hợp này, việc chậm trễ sửa chữa cửa kính phía sau chính là nguyên nhân, tạo cơ hội cho kẻ gian đột nhập lấy trộm tài sản.
Về việc chủ nhà trọ đuổi bạn ra khỏi nhà: Theo quy định tại Điều 498 Bộ luật dân sự 2005 về vấn đề đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở như sau:
"1. Bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê có một trong các hành vi sau đây:
a) Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng;
b) Sử dụng nhà không đúng mục đích thuê;
c) Cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng;
d) Sửa chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang thuê mà không có sự đồng ý bằng văn bản của bên cho thuê;
đ) Làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh;
e) Làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến vệ sinh môi trường.
2. Bên thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên cho thuê có một trong các hành vi sau đây:
a) Không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng;
b) Tăng giá thuê nhà bất hợp lý.
c) Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba.
3. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà phải báo cho bên kia biết trước một tháng, nếu không có thoả thuận khác".
Như vậy, căn cứ tại khoản 1 Điều 498 Bộ luật dân sự 2005 thì bên cho thuê nhà có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà khi bên thuê: "Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng". Nhưng trong trường hợp này, chủ nhà sẽ không có quyền đuổi các bạn đi vì bạn mới chỉ chậm tiền nhà 1 tháng và lí do bạn chậm trả là do tháng đó bạn mất tiền nên không có khả năng chi trả, bạn đã hứa tháng sau sẽ đóng lại bình thường nên việc bạn chậm trả được coi là có lý do chính đáng.
Trên đây là nội dung trả lời của Công ty luật Bảo Chính cho trường hợp của bạn. Nếu còn vướng mắc bạn có thể tiếp tục gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc nghe luật sư tư vấn trực tiếp vui lòng gọi 19006281.

Trân trọng!

Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.