Thời điểm có hiệu lực của giao dịch bảo đảm thế chấp quyền sử dụng đất?

Công ty Luật Bảo Chính, Đoàn Luật sư Hà Nội tư vấn như sau:
1. Điều 323 Bộ luật Dân sự về đăng ký giao dịch bảo đảm quy định: giao dịch bảo đảm là giao dịch dân sự do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định về việc thực hiện biện pháp bảo đảm được quy định tại khoản 1 Điều 318 của Bộ luật này. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm được thực hiện theo quy định của pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Việc đăng ký là điều kiện để giao dịch bảo đảm có hiệu lực chỉ trong trường hợp pháp luật có quy định. Trường hợp giao dịch bảo đảm được đăng ký theo quy định của pháp luật thì giao dịch bảo đảm đó có giá trị pháp lý đối với người thứ ba, kể từ thời điểm đăng ký.
Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính; trong trường hợp pháp luật có quy định thì văn bản thế chấp phải được công chứng, chứng thực hoặc đăng ký theo quy định tại Điều 343 Bộ luật Dân sự.
Điều 350 Bộ luật Dân sự quy định bên nhận thế chấp tài sản có các nghĩa vụ sau đây: Trong trường hợp các bên thỏa thuận bên nhận thế chấp giữ giấy tờ về tài sản thế chấp thì khi chấm dứt thế chấp phải hoàn trả cho bên thế chấp giấy tờ về tài sản thế chấp; yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền đăng ký giao dịch bảo đảm xoá đăng ký trong các trường hợp quy định tại các điều 355, 356 và 357 của Bộ luật này.
Như vậy, tùy từng trường hợp cụ thể, đăng ký thế chấp tài sản (một trong các biện pháp bảo đảm) có thể bắt buộc hoặc không bắt buộc.
2.Điều 10 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm quy định giao dịch bảo đảm được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ các trường hợp sau đây:
a) Các bên có thoả thuận khác;
b) Cầm cố tài sản có hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố;
c) Việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng, tàu bay, tàu biển có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp;
d) Giao dịch bảo đảm có hiệu lực kể từ thời điểm công chứng hoặc chứng thực trong trường hợp pháp luật có quy định.
Việc mô tả chung về tài sản bảo đảm không ảnh hưởng đến hiệu lực của giao dịch bảo đảm.
Do đó, về nguyên tắc giao dịch bảo đảm là thế chấp quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký thế chấp. Việc cá nhân với cá nhân thực hiện việc vay tiền có thế chấp quyền sử dụng đất và đã được công chứng, nhưng không thực hiện việc đăng ký thế chấp, thì giao dịch bảo đảm này chưa có hiệu lực pháp luật.
Trong vụ việc thi hành án cụ thể bạn nêu, do không có hồ sơ nên chúng tôi không khẳng định thứ tự thanh toán tiền thi hành án khi xử lý quyền sử dụng đất này theo quy định ưu tiên cho thế chấp tại khoản 3 Điều 47 Luật Thi hành án dân sự (số tiền thu được từ việc bán tài sản cầm cố, thế chấp hoặc bán tài sản mà bản án, quyết định tuyên kê biên để bảo đảm thi hành một nghĩa vụ cụ thể được ưu tiên thanh toán cho nghĩa vụ được bảo đảm đó sau khi trừ các chi phí về thi hành án) hay theo quy định về thời điểm áp dụng biện pháp cưỡng chế khi những người được thi hành án đã có đơn yêu cầu thi hành án tại điểm b khoản 2 Điều 47 Luật Thi hành án dân sự (số tiền thi hành án thu theo quyết định cưỡng chế thi hành án nào thì thanh toán cho những người được thi hành án đã có đơn yêu cầu tính đến thời điểm có quyết định cưỡng chế đó. Số tiền còn lại được thanh toán cho những người được thi hành án theo các quyết định thi hành án khác tính đến thời điểm thanh toán). 
Tuy nhiên, nếu quyết định công nhận thỏa thuận của Tòa án đã xác định việc thế chấp quyền sử dụng đất giữa cá nhân với cá nhân nêu trên, thì cơ quan thi hành án thực hiện việc ưu tiên thanh toán cho bên nhận thế chấp quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án. Trường hợp có tranh chấp về giao dịch bảo đảm thì cần hướng dẫn đương sự khởi kiện tại Tòa án để giải quyết.
Trên đây là nội dung tư vấn của Công ty luật Bảo Chính cho trường hợp bạn quan tâm, nếu còn vướng mắc bạn có thể hỏi tiếp hoặc gọi 19006281 để nghe luật sư tư vấn chi tiết.
Chúc bạn mạnh khỏe và thành công!
Trân trọng!
Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại... xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.