Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

Công ty luật Bảo Chính, Đoàn luật sư Hà Nội cám ơn bạn đã gửi thông tin xin tư vấn đế cho chúng tôi. Về vấn đề bạn còn đang thắc mắc, chúng tôi tư vấn như sau:

- Theo thông tin bạn đưa ra thì vợ chồng bạn đã ký hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với bên mua. Theo quy định tại Điều 59 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 thì chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành như sau:

"Điều 59. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai

1. Bên mua, bên thuê mua có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được lập thành văn bản, có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng.

2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

4. Việc chuyển nhượng hợp đồng quy định tại Điều này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

5. Chính phủ quy định chi tiết Điều này."

Vây, ngay cả khi bên mua nhà ở hình thành trong tương lai chưa được cấp giấy thì vẫn có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng chuyển nhượng phải lập thành văn bản và có xác nhận của chủ đầu tư vào văn bản chuyển nhượng. Nếu đã nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì các bên không được quyền chuyển nhượng. Giải pháp là sẽ ký Hợp đồng đặt cọc và sau khi bên mua nhà của chủ đầu tư được cấp Giấy chứng nhận thì sẽ ra công chứng chuyển nhượng lại cho bên mua sau này.

Theo quy định của tại Điều 122 Luật nhà ở năm 2014 thì hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải được công chứng, chứng thực như sau:

"Điều 122. Công chứng, chứng thực hợp đồng và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng về nhà ở

1. Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.

2. Đối với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

3. Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

4. Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở."

Vậy, hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lại phải được công chứng, chứng thực.

Hiện tại Nghi định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã hết hiệu lực, tuy nhiện thông tư số 16/2010/TT-BXD Quy định cụ thể và hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở chưa có văn bản thay thế nên thông tư số 16/2010/TT-BXD vẫn còn hiệu lực. Thủ tục hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lại quy định tại Điều 20 thông tư số 16/2010/TT-BXD như sau:

- Các bên phải lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở để cơ quan công chứng chứng nhận theo mẫu quy định tại phụ lục số 14 ban hành kèm Thông tư 16/2010/TT-BXD. Khi đề nghị công chứng, các bên phải xuất trình hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; và phải xuất trình văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.

- Các bên tiến hành nộp các nghĩa vụ thuế đối với việc chuyển nhượng Hợp đồng. Nếu việc chuyển nhượng hợp đồng thuộc diện được miễn thuế thu nhập thì phải có giấy tờ xác nhận về việc miễn thuế thu nhập của cơ quan thuế;

- Yêu cầu Chủ đầu tư xác nhận vào Văn bản chuyển nhượng đã công chứng: Sau khi đã nộp thuế theo quy định, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng nộp hồ sơ yêu cầu chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng này. Trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ của bên nhận chuyển nhượng, chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng và giao lại cho bên nhận chuyển nhượng hợp đồng nay.

Thuế chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo văn bản hợp nhất luật thuế thu nhập cá nhân là: 2% trên giá trị chuyển nhượng. Nhưng nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở mà bên bán là cá nhân chỉ có một lô đất ở duy nhất thì bạn sẽ không phải đóng thuế thu nhập cá nhân.

Lệ phí trước bạ là 0.5% khi đăng ký quyền sở hữu với cơ quan nhà nước có thầm quyền theo quy định tại Nghị định 45/2011/NĐ-CP Về lệ phí trước bạ.

Trên đây là nội dung trả lời của Công ty luật Bảo Chính cho trường hợp bạn hỏi. Nếu còn vướng mắc bạn có thể hỏi tiếp hoặc nghe luật sư tư vấn khi gọi 19006281.

Trân trọng.

Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.