Xây nhà trên đất chưa được sang tên sổ đỏ ?

1. Lí do chủ đất đưa ra như vậy liệu có đúng không ?

Trước hết , giáy phép xây dựng là loại giấy phép được cấp trước khi tổ chức , cá nhân muốn xây dựng hay sửa chữa 1 công trình xây dựng , giấy phép xây dựng giúp cơ quan quản lý xác định được việc xây dựng này có ảnh hưởng đến môi trường xung quanh không , có xây dựng trên đúng diện tích đất mà chủ thể đó sở hữu không ... do vậy việc cấp phép xây dựng phỉ được thực hiện trướ khi người chủ đất này xây dựng công trình , trường hợp người này xây dựng công trình mà chưa xin giấy phép xây dựng đã vi phạm quy định của pháp luật , luật xây dựng không cho phép các trường hợp xin cấp phép sau khi đã xây dựng công trình , do vậy trong trườn hợp này người chủ đất có thể bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định tại nghị định 121/2013/NĐ- CP nếu trên, cụ thể :

Căn cứ khoản 2 Điều 12 Nghị định 121/2013/NĐ-CP:

"2. Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với hành vi khởi công xây dựng công trình khi chưa đủ điều kiện khởi công. Trường hợp khởi công xây dựng công trình khi chưa có giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng thì xử phạt theo quy định tại Khoản 6 Điều 13 Nghị định này."

Căn cứ khoản 6 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP:

"6. Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này;

b) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình."

Trong trường hợp người chủ đất này chưa thục hiện các nghĩa vụ nộp phạt và các biện pháp khắc phục thì các cơ quan có thẩm quyền sẽ không xét duyệt hồ sơ cho tách thửa và cấp GCNQSD đất của người này .

Mặt khác , bạn cũng có thể tham khảo quy định của UBND cấp huyện nơi có mảnh đất xem với diện tích như vậy thì bạn có đủ điều kiện để tách thửa không .

2. Tôi đặt cọc tiền nhưng chỉ là kí hợp đồng 2 bên với nhau không qua công chứng. Trường hợp nếu không làm được sổ cho tôi thì tôi có thể kiện chủ đất được không ?

Đầu tiên, như bạn nói về hợp đồng mua bán của bạn đây là hợp đồng không được công chứng. Mà theo quy định tại khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự 2005 có quy định về hình thức chuyển quyền sử dụng đất như sau :
“Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”.

Tại Điều 167 luật đất đai 2013 quy định:
“ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”

Như vậy, phải xác định nếu hợp đồng của bạn là hợp đồng liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bạn không công chứng thì sẽ bị xác định là vô hiệu theo Điều 134 Bộ luật dân sự 2005 :

“Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu”.

Vậy với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không được công chứng như với trường hợp của bạn có thể khẳng định hợp đồng này vô hiệu , theo đó văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương sẽ không làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyên sử dụng đất cho bạn , mặt khác bạn không có bằng chứng chứng minh mình là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất này nên bạn cũng không được cấp giấy phép xây dựng cho công trình xây dựng trên đất .

Với trường hợp này , bạn có thể yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu , theo đó hai bên sẽ phải có trách nhiệm trả lại cho nhau những gì đã nhận của nhau theo điều 137 BLDS 2005 .

3. Chủ đất có nói có thể xây nhà được trong thời gian chờ sổ đỏ. Vậy tôi có thể xây được không, có phát sinh rắc rối nào cho việc làm giấy tờ nhà đất không ?

Như đã trình bày ở hai vấn đề trên , bạn có thể thỏa thuận với người chủ đất về việc thực hiện việc giải quyết việc nộp phạt vi phạm hành chính và công chứng, chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời thực hiện thủ tục đăng ký sang tên trên sổ đổ thì mới đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ và cấp phép xây dựng.
Trên đây là nội dung tư vấn của Công ty Luật Bảo Chính về vấn đề bạn quan tâm, nếu còn vướng mắc bạn có thể tiếp tục gửi câu hỏi cho chúng tôi để được tư vấn hoặc nghe tư vấn trực tiếp của luật sư khi gọi 19006281./.
Trân trọng!
Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.