Xây nhà lấn chiếm đất lưu không thì có được chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?

Công ty Luật Bảo Chính, Đoàn Luật sư Hà Nội cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi thông tin xin tư vấn.

Hiện nay tại chưa có một quy định nào trong Luật Đất đai 2013 nói riêng và các văn bản pháp luật khác nói chung quy định về vấn đề “đất lưu không”. Bạn có thể hiểu đất lưu không là đất để phục vụ các công trình công cộng, thủy lợi, đê điều…mà Nhà nước chưa sử dụng đến. Khi tiến hành thu hồi thì các chủ thể được sử dụng đất lưu không sẽ không được đền bù về quyền sử dụng đất. Trong trường hợp này, như thông tin bạn cung cấp trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của gia đình bạn có ghi nhận rằng phần đất lưu không có chiều dài là 1 mét. Như vậy, phần đất này sẽ không thuộc quyền sở hữu của gia đình bạn mà gia đình bạn chỉ có quyền sử dụng tạm thời đến khi có quyết định của Nhà nước thu hồi phần đất lưu không đó để xây dựng các công trình công cộng như ở trên vừa đề cập. Khi sử dụng phần đất lưu không này, gia đình bạn không được xây dựng các công trình kiên cố như nhà cửa, cổng…Việc gia đình bạn xây nhà sát đường không trừ lại 1 mét đất lưu không như quy định ở trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hành vi vi phạm pháp luật. Bởi nhà cửa ở đây được coi là một công trình kiên cố.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 1 Điều 15 Nghị định 100/2015/NĐ-CP có quy định về giớ hạn hành lang an toàn đường bộ như sau:

"Hành lang an toàn đường bộ là dải đất đọc hai bên đất của đường bộ nhằm bảo đảm an toàn giao thông và bảo vệ công trình đường bộ. Giới hạn hành lang an toàn đường bộ xác định theo quy hoạch đường bộ được cấp có thẩm quyền phê duyệt và được quy định như sau:

Đối với đường ngoài đô thị: Căn cứ cấp kỹ thuật của đường theo quy hoạch, phạm vi hành lang an toàn đường bộ có bề rộng tính từ đất của đường bộ trở ra mỗi bên là:

a) 17 mét đối với đường cấp I, cấp II;

b) 13 mét đối với đường cấp III;

c) 09 mét đối với đường cấp IV, cấp V;

d) 04 mét đối với đường có cấp thấp hơn cấp V."

Đường quốc lộ 279 là quốc lộ cấp V vì thế hành lang an toàn ở đây là 9 mét. Hành lang an toàn đường bộ và phần đất lưu không là khác nhau vì thế bạn việc bạn hiểu hành lang an toàn mà nhà bạn đã chừa ra 1 mét là phần đất lưu không được nghi nhận trong Giấy chứng nhận của gia đình bạn là không đúng.

Theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.

3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”

Như phân tích ở trên thì việc gia đình bạn xây dựng nhà trên phần đất lưu không được xem là hành vi vi phạm pháp luật về đất đai. Việc Phòng Tài nguyên môi trường yêu cầu gia đình bạn phải chừa lại phần diện tích đất lưu không như trong Giấy chứng nhận và không làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bố mẹ bạn là hợp pháp bởi trong trường hợp này, gia đình bạn không đủ điều kiện để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trên đây là nội dung tư vấn của công Luật Bảo Chính cho câu hỏi của bạn.Nếu còn thắc mắc tiếp tục gửi thông tin về cho chúng tôi hoặc gọi 19006821 để được tư vấn tiếp.
Trân trọng!
Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.