Xây dựng nhà trên đất chưa được chuyển nhượng sang tên sổ đỏ

Công ty luật Bảo Chính cảm ơn bạn có địa chỉ email Hoangmylinh.pu@gmail.com đã tin tưởng, với câu hỏi của bạn chúng tôi trả lời như sau:

1. Lí do chủ đất đưa ra như vậy liệu có đúng không ?

Trước hết , giấy phép xây dựng là loại giấy phép được cấp trước khi tổ chức , cá nhân muốn xây dựng hay sửa chữa 1 công trình xây dựng, giấy phép xây dựng giúp cơ quan quản lý xác định được việc xây dựng này có ảnh hưởng đến môi trường xung quanh không , có xây dựng trên đúng diện tích đất mà chủ thể đó sở hữu không, ... Do vậy việc cấp phép xây dựng phải được thực hiện trước khi người chủ đất này xây dựng công trình, trường hợp người này xây dựng công trình mà chưa xin giấy phép xây dựng đã vi phạm quy định của pháp luật , luật xây dựng không cho phép các trường hợp chưa xin cấp phép sau khi đã xây dựng công trình. Do vậy trong trường hợp này người chủ đất có thể bị xử lý vi phạm hành chính theo quy định tại nghị định 121/2013/NĐCP, cụ thể :

Căn cứ khoản 2 Điều 12 Nghị định 121/2013/NĐ-CP:

"2. Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với hành vi khởi công xây dựng công trình khi chưa đủ điều kiện khởi công. Trường hợp khởi công xây dựng công trình khi chưa có giấy phép xây dựng đối với công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng thì xử phạt theo quy định tại Khoản 6 Điều 13 Nghị định này."

Căn cứ khoản 6 Điều 13 Nghị định 121/2013/NĐ-CP:

"6. Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này;

b) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình."

Trong trường hợp người chủ đất này chưa thực hiện các nghĩa vụ nộp phạt và các biện pháp khắc phục thì các cơ quan có thẩm quyền sẽ không xét duyệt hồ sơ cho tách thửa và cấp GCNQSD đất của người này .

Mặt khác, bạn cũng có thể tham khảo quy định của UBND cấp huyện nơi có mảnh đất xem với diện tích như vậy thì bạn có đủ điều kiện để tách thửa không .

2. Tôi đặt cọc tiền nhưng chỉ là kí hợp đồng 2 bên với nhau không qua công chứng. Trường hợp nếu không làm được sổ cho tôi thì tôi có thể kiện chủ đất được không ?

Đầu tiên, như bạn nói về hợp đồng mua bán của bạn đây là hợp đồng không được công chứng. Mà theo quy định tại Điều 167 Luật Đất Đai 2013 quy định: “ Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”

Như vậy, phải xác định nếu hợp đồng của bạn là hợp đồng liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bạn không công chứng thì hợp đồng giao dịch của bạn đã bị vô hiệu do vi phạm về mặt hình thức. Nhưng theo quy định tại Luật Dân sự 2015 :

Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

“Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Vậy với hợp đồng chưa được công chứng nhưng nếu đã thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì vẫn được tòa án công nhận hiệu lực. Theo đó hợp đồng mua bán giữa bạn với chủ sở hữu mảnh đất, bên bán đã thực hiện nghĩa vụ giao đất nhưng bên mua chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính nên hợp đồng chưa thực hiện được ít nhất 2/3 nghĩa vụ. Nên giao dịch mua bán nhà với bạn đó sẽ bị vô hiệu. Văn phòng đăng ký đất đai tại địa phương, sẽ không làm thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn , mặt khác bạn không có bằng chứng chứng minh mình là chủ sở hữu hợp pháp của mảnh đất này nên bạn cũng không được cấp giấy phép xây dựng cho công trình xây dựng trên đất.

Với trường hợp này, bạn có thể yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu , theo đó hai bên sẽ phải có trách nhiệm trả lại cho nhau những gì đã nhận của nhau theo điều 130 BLDS 2015 :

“Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.”

3. Chủ đất có nói có thể xây nhà được trong thời gian chờ sổ đỏ. Vậy tôi có thể xây được không, có phát sinh rắc rối nào cho việc làm giấy tờ nhà đất không ?

Như đã trình bày ở hai vấn đề trên , bạn có thể thỏa thuận với người chủ đất về việc thực hiện việc giải quyết việc nộp phạt vi phạm hành chính và công chứng , chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời thực hiện thủ tục đăng ký sang tên trên sổ đổ thì mới đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ và cấp phép xây dựng .

Trên đây là tư vấn của Công ty luật Bảo Chính về : “Xây dựng nhà trên đất chưa được chuyển nhượng sang tên sổ đỏ”. Cho bạn nếu còn vướng mắc, chưa rõ hoặc cần hỗ trợ pháp lý bạn vui lòng gọi 19006281 để nghe luật sư tư vấn trực tiếp.

Trân trọng./.