Vô hiệu giao dịch quyền sử dụng đất

Công ty Luật Bảo Chính cảm ơn bạn Hòa An đã tin tưởng gửi thông tin xin tư vấn. Với thắc mắc của bạn, chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

Theo thông tin bạn cung cấp, vào 11/2009 ba mẹ của bạn có mua 1 nửa căn nhà của bà H (nhà bà H có sổ đỏ). Do thiếu hiểu biết nên ba mẹ của bạn mua bằng giấy tay chỉ có sự chứng kiến của trưởng ban điều hành khu phố mà không ra công chứng. Vào thời điểm phát sinh tranh chấp năm 2009, Luật Đất Đai 2003 vẫn có hiệu lực nên theo quy định tại:

"Điều 106. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 110; khoản 2 và khoản 3 Điều 112; các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7 và 8 Điều 113; khoản 2 Điều 115; điểm b khoản 1, các điểm b, c, d, đ và e khoản 3 Điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và điểm c khoản 2 Điều 120 của Luật này khi có các điều kiện sau đây:

a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

b) Đất không có tranh chấp;

c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

d) Trong thời hạn sử dụng đất.

2. Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định tại Mục 4 Chương II của Luật này.

Điều 127. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất

"1. Việc nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất được quy định như sau:

a) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất;

b) Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.".

Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng của nhà nước hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân xã phường thị trấn nơi có đất. Theo thông tin bạn cung cấp, thì tại thời điểm xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hai bên chỉ có xác lập giấy tờ viết tay không có công chứng, chứng thực. Như vậy, trường hợp này hợp đồng vi phạm về hình thức.

Căn cứ theo Điều 401 Bộ luật dân sự quy định:

"Điều 401. Hình thức hợp đồng dân sự

1. Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể, khi pháp luật không quy định loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định.

2. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực, phải đăng ký hoặc xin phép thì phải tuân theo các quy định đó.

Hợp đồng không bị vô hiệu trong trường hợp có vi phạm về hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác."

Tuy hợp đồng chuyển nhượng của bạn vi phạm về mặt hình thức nhưng không bị vô hiệu, bạn có thể công chứng chứng thực để xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mình. Bà H đã dùng toàn bộ diện tích có trong sổ để bán lại cho bà C khi thửa đất nhà bạn chưa được tách riêng. Như vậy hợp đồng bán nhà của bà H sẽ bị vô hiệu đối với phần đất của gia đình bạn.

Tuy nhiên, nếu thời điểm này, bà H không đồng ý công chứng giấy tờ viết tay trước đây, thì hợp đồng này sẽ bị xác định là giao dịch dân sự vô hiệu, theo đó, tại Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005 quy định về Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu
"1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường."
Như vậy, trong trường hợp này bạn có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch trên là vô hiệu, theo đó, bạn trả lại nửa căn nhà trên cho bà H, và bà H phải hoàn lại cho gia đình bạn số tiền gia đình bạn đã mua trước đây và số tiền lãi phát sinh theo mức lãi suất của ngân hàng nhà nước.
Trên đây là nội dung tư vấn của công ty Luật Bảo Chính cho câu hỏi về “Vô hiệu giao dịch quyền sử dụng đất?” của bạn, nếu còn vướng mắc bạn có thể tiếp tục gửi thông tin về cho chúng tôi để được giải đáp hoặc gọi 19006821 để nghe luật sư tư vấn trực tiếp.

Trân trọng!