Tư vấn thủ tục mua bán đất và tiền thuế chuyển mục đích sử dụng đất vườn sang thổ cư

Kính thưa Quý khách hàng, Công ty TNHH Luật Bảo Chính đã nhận được yêu cầu của Quý khách. Vấn đề của Quý khách chúng tôi tư vấn giải đáp như sau:

Theo dữ liệu bạn cung cấp, gia đình bạn mua mảnh đất 10 năm trước, khi đó, Bộ luật Dân sự 2005 đang có hiệu lực và là căn cứ pháp luật để áp dụng.

Tại Điều 689, Bộ luật Dân sự 2005 có quy định như sau:

"Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất

1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này.”

Trong trường hợp của bạn, do bạn chỉ cung cấp thông tin là có giấy tờ mua bán đất chứ không nói cụ thể rõ có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật hay không, chính vì vậy sẽ có thể có hai trường hợp :

Thứ nhất, nếu các giấy tờ mua bán đất đai của bạn đã được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật thì hợp đồng mua bán đất đai của bạn sẽ là hợp pháp. Tuy nhiên hiệu lực của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 692 của Bộ luật Dân sự 2005.

Tại Điều 692, Bộ luật Dân sự có quy định như sau :

"Điều 692. Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất

Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai."

Như vậy, mặc dù bạn có giấy tờ mua bán đất hợp pháp nhưng chưa đăng ký quyền sử dụng đất thì bạn vẫn chưa thể có quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật. Bạn cần phải làm các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 70 Mục 3 Chương 7 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Thứ hai, nếu các giấy tờ mua bán đất đai của bạn lúc đó chưa được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật, như vậy, tại thời điểm này, hợp đồng mua bán đất đai của bạn sẽ là vô hiệu. Chính vì vậy, bạn không thể tiến hành thủ tục xin cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất. Người đã bán đất cho bạn hoàn toàn có quyền yêu cầu tuyên bố Hợp đồng vô hiệu do có tranh chấp xảy ra, và gia đình bạn sẽ được bồi thường theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015.

Tại Điều 131, Bộ luật Dân sự 2015 có quy định như sau:

"Điều 131. Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định."

Về vấn đề thuế chuyển đổi giữa đất vườn sang đất ở, Điểm a, Khoản 2, Điều 5, Nghị định 45/2014/ NĐ-CP có quy định như sau:

"Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Như vậy, 50% là số tiền đã được quy định rõ ràng khi chuyển từ đất vườn sang đất ở, bạn cần phải tuân thủ đúng những quy định của pháp luật.

Trên đây là nội dung trả lời của Công ty luật Bảo Chính cho trường hợp bạn hỏi. Nếu còn vướng mắc bạn vui lòng gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn chi tiết chính xác nhất.
Công ty luật Bảo Chính!
Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.