Tư vấn luật về đặt cọc đảm bảo thực hiện hợp đồng

Công ty Luật Bảo Chính, Đoàn Luật sư Hà Nội cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi thông tin xin tư vấn.

Về vấn đề của bạn thắc mắc Công ty Luật Bảo Chính tư vấn cho bạn như sau:

Theo quy định của BLDS năm 2005:

- Điều 697 về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của Bộ luật này và pháp luật về đất đai".

- Điều 689. Hình thức chuyển quyền sử dụng đất:

“1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này”.

Cũng theo quy định tại khoản 3, Điều 167, Luật đất đai năm 2013 thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản.

Trong trường hợp của bạn, bạn không cung cấp thông tin về việc giấy nhận tiền bán đất trên đã được công chứng chứng thực chưa.

- Nếu chưa được công chứng, chứng thực thì hợp đồng mua bán đất của bạn chưa có hiệu lực pháp luật, bạn có thể hủy bỏ hợp đồng đó và không phải bồi thường cho bên mua mà chỉ phải trả lại số tiền đã nhận.

- Nếu giấy tờ đó đã được công chứng, chứng thực thì hợp đồng mua bán nhà đất phát sinh hiệu lực.
Theo quy định cuả BLDS năm 2005 tại Điều 358:
“1. Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý, hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng".
Việc đặt cọc phải được lập thành văn bản.
2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác".

Điều 29, Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm có quy định: “Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước”.

Trong trường hợp của bạn, vợ chồng bạn có ký tên mua bán và nhận cọc bằng giấy viết tay là 100 triệu, còn 250 triệu thì đến tháng sau sẽ nhận đủ. Như vậy, phải xem nội dung trong giấy mà bạn viết có ghi rõ số tiền 100 triệu là khoản tiền trả trước hay đó là khoản tiền đặt cọc để đảm bảo thực hiện, giao kết hợp đồng.

+ Nếu các bên chỉ thỏa thuận đây là khoản tiền trả trước thì khi bên nhận tiền là bạn không thực hiện hợp đồng thì bạn có nghĩa vụ trả lại cho bên kia số tiền đặt trước. Tức là bạn phải trả lại 100 triệu cho người mua.

+ Nếu các bên thỏa thuận đây là khoản tiền đặt cọc thì theo quy định tại Điều 358, BLDS nếu bên nhận đặt cọc là bạn từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác. Do đó, nếu các bên không có thỏa thuận khác, khi đến tháng sau mà bên mua đưa tiền mà bạn không nhận và không bán đất thì bạn có nghĩa vụ trả cho người đặt cọc số tiền là 200 triệu.

Trên đây là nội dung tư vấn của công Luật Bảo Chính cho câu hỏi của bạn. Nếu còn thắc mắc tiếp tục gửi thông tin về cho chúng tôi hoặc gọi 19006821 để được tư vấn tiếp.
Trân trọng!

Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.