Tranh chấp về quyền sử dụng đất khi ranh giới phân định đất không còn.

Công ty Luật Bảo Chính, Đoàn Luật sư Hà Nội cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi thông tin xin tư vấn.

1. Trình tự giải quyết vụ việc như sau:

Đối với vụ việc trên thì theo quy định tại khoản Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 và khoản1Điều 88 Nghị định số 43/ 2014/NĐ-CP thì vụ việc này được giải quyết như sau:

- Hòa giải cơ sở:

+ Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải cơ sở vì vậy ông A và bà B tự hòa giải với nhau trong trình tự giải quyết tranh chấp đất đai.

+ Nếu không tự hòa giải được bà B gửi đơn đến Ủy bân nhân dân (UBND) xã, trong thời hạn bốn mươi lăm ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp, UBND cấp xã phải hoàn thành việc hòa giải. Trong quá trình hòa giải, UBND cấp xã phải có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của mặt trận và chức xã hội khác. Việc thực hiện hòa giải phải được lập thành biên bản, phải có chữ kí của ông A và bà B và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Biên bản hòa giải không thành của UBND xã phải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã.

+ Nếu hòa giải không thành sau 45 ngày hết thời hạn hòa giải tại UBND xã (quá 45 ngày làm việc tính từ thời điểm UBND xã nhận đơn của bà B). UBND xã không thực hiện hòa giải nữa mà bà B tiếp tục gửi đơn tới cơ quan có thẩm quyền được quy định tại Điều 203 Luật đất đai năm 2013 và điều 89 Nghị định số 43/2013/NĐ- CP để giải quyết.

Mặc dù vậy hiện nay cần tránh trường hợp hòa giải thành nhưng sự thỏa thuận này trái pháp luật, ảnh hưởng tới quyền và nghĩa vụ hợp pháp của những tổ chức, cá nhân khác quy định tại khoản 1 điều 203 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 2, 3 điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

- Tiến hành thủ tục khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp: Nếu hai bên hòa giải không thành, hoặc một trong các bên không đồng ý với phương án giải quyết tại cơ sở thì có quyền làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân nơi có bất động sản tranh chấp để giải quyết.

2. Cơ quan có thẩm quyền giải quyết:

Theo điều 203 Luật Đất đai năm 2013 quy định tranh chấp đất đai sau khi được hòa giải UBND cấp xã nếu một bên hoặc các bên đương sự không nhất trí thì giải quyết như sau:

Ở đây chúng ta phải xét trên 2 trường hợp:

Trường hợp thứ nhất : Đối với các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà ông A và bà B có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) hoặc có một trong các giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì thẩm quyền do tòa án nhân dân giải quyết.

Việc giao thẩm quyền giải quyết đất đai cho tòa án nhân dân giải quyết xuất phát từ quan điểm mới của nhà nước công nhận đất đai là một loại tài sản đặc biệt,có giá lớn và quyền sử dụng đất là một quyền tài sản. Do vậy, khi các tranh chấp về quyền sử dụng xảy ra, giống như các tranh chấp dân sự, nó sẽ được giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự với thẩm quyền giải quyết thuộc về tòa án. Nhằm đảm bảo thực hiện tốt các chính sách về đất đai.

Trường hợp thứ hai là: Đối với các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà ông A và bà B không có GCNQSDĐ hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì: Theo khoản 2 Điều 203 thì việc giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp này đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai:

Thứ nhất, nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

Thứ hai, khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự; Dẫn chiếu theo khoản này thì tiếp đến khoản 3 quy định: “Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;

b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;”

Như vậy đối với trường hợp thứ hai này thì cơ quan có thẩm quyền giải quyết có thể là UBND hoặc tòa án nhân dân.

3. Xác định chủ sở hữu hợp pháp của của mảnh đất.

Do những yếu tố ngoại cảnh nên việc xác định ai là người có quền sử dụng đất hợp pháp của UBND các cấp đôi khi cũng gặp phải ít nhiều khó khăn. Để đảm bảo cho việc giải quyết của UBND được chính xác, đúng pháp luật và có căn cứ, Luật Đất đai 2013 tiếp tục kế thừa Luật Đất đai năm 2003, quy định các căn cứ để giải quyết tranh chấp trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Khi giải quyết các tranh chấp loại này, UBND các cấp phải dựa trên:

+ Phải trên những chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do ông A và bà B đưa ra.

+Phải dựa vào ý kiến của hội đồng tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai của xã phường thị trấn do UBND xã cấp, thành lập hội đồng này gồm có chủ tịch hoặc phố chủ tịch UBND xã, phường, thị trấn( nơi ông A và bà B đang sinh sống) là chủ tịch hội đồng, đại diện của Mặt trận tổ quốc Việt Nam xã, phường, thị trấn, trưởng thôn, ấp, bản, buôn, phun, sóc đối với khu vực nông thôn, đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn (hàng xóm của ông A và bà B) biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất của hai ông bà này, cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp, xã phường, thị trấn nơi đó.

+ Phải dựa trên thực tế diện tích đất mà ông A và bà B đang tranh chấp sử dụng, ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại đia phương.

+Cần phải soi vào và xem xét sự phù hợp của hiện trạng sử dụng đất thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết đã xét duyệt hay không .

+Đặc biệt chúng ta cần phải căn cứ trực tiếp vào bản đồ địa chính của địa phương nơi có đất tranh chấp của nhà ông A và nhà bà B.

Ngoài ra còn phải xem xét ông A và bà B có thuộc chính sánh ưu đãi người có công với Nhà nước quy định của pháp luật về giao đất cho thuê đất.

Việc xác định những căn cứ nói trên trong Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai là một tiến bộ vượt bậc của pháp luật nhằm đưa ra lộ trình cần thiết, hợp lý và có hiểu quả trong việc giải quết những tranh chấp và xác định được chủ sở hữu hợp pháp.
Trên đây là nội dung tư vấn của công Luật Bảo Chính cho câu hỏi của bạn.Nếu còn thắc mắc tiếp tục gửi thông tin về cho chúng tôi hoặc gọi 19006821 để được tư vấn tiếp.
Trân trọng!
Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.