Tranh chấp đất khi bán đất do thuê của cá nhân khác. Nghĩa vụ các bên khi thực hiện giao dịch vô hiệu.

Công ty Luật Bảo Chính, Đoàn Luật sư Hà Nội cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi thông tin xin tư vấn.

Theo thông tin bạn cung cấp, hợp tác xã đã thuê đất của một cá nhân khác nên phải tuân thủ nghĩa vụ trên hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất và quy định tại Điều 707 Bộ Luật dân sự :

“1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng thời hạn cho thuê;

2. Không được huỷ hoại, làm giảm sút giá trị sử dụng của đất và phải thực hiện các yêu cầu khác như đã thoả thuận trong hợp đồng thuê quyền sử dụng đất;

3. Trả đủ tiền thuê quyền sử dụng đất đúng thời hạn, đúng địa điểm và theo phương thức đã thoả thuận; nếu việc sử dụng đất không sinh lợi thì bên thuê vẫn phải trả đủ tiền thuê, trừ trường hợp có thoả thuận khác;

4. Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường; không được làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất xung quanh;

5. Trả lại đất đúng tình trạng như khi nhận sau khi hết thời hạn thuê, trừ trường hợp có thoả thuận khác.”

Hợp tác xã có quyền cho thuê lại phần đất đã thuê theo quy định tại Điều 167 Luật Đất đai 2013 và phải có sự đồng ý của bên cho thuê là người đã cho Hợp tác xã thuê mảnh đất này.

Tuy nhiên, bên Hợp tác xã lại thực hiện việc bán lại mảnh đất đã thuê cho bạn. Về nguyên tắc, bên hợp tác xã chỉ có quyền chiếm hữu, sử dụng mảnh đất này thông qua giao dịch dân sự thuê đất của cá nhân khác và không có quyền định đoạt, chuyển giao quyền sở hữu cho người khác.

Việc chuyển giao quyền sở hữu cho người khác thông qua việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện bởi chủ sở hữu quyền sử dụng đất đó. Bên hợp tác xã không có thẩm quyền ký kết việc mua bán.

“Khoản 2 Điều 138 Bộ Luật dân sự quy định:

2. Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa.”

Đối với những trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu thì đa phần người thứ ba buộc phải biết tài sản có hợp pháp hay không. Lúc này, người thứ ba tham gia giao dịch nếu không ngay tình thì buộc phải trả lại tài sản nếu chủ sở hữu tiến hành việc kiện đòi lại tài sản.

Tuy nhiên vẫn có những trường hợp người thứ ba không biết hoặc không thể biết rằng mình tham gia vào giao dịch dân sự với người không có quyền định đoạt tài sản.

Như vậy, giao dịch mua bán mảnh đất giữa bạn và hợp tác xã trong trường hợp này được xác định là giao dịch vô hiệu. Trong quá trình giải quyết tranh chấp, Tòa án sẽ tuyên bố giao dịch dân sự này vô hiệu, không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên, buộc các bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận, khôi phục lại tình trạng ban đầu.

Do đó, bạn phải thực hiện việc đào lại đường nước này như hiện trạng ban đầu trước đó.
Trên đây là nội dung tư vấn của công Luật Bảo Chính cho câu hỏi của bạn. Nếu còn thắc mắc tiếp tục gửi thông tin về cho chúng tôi hoặc gọi 19006821 để được tư vấn tiếp.
Trân trọng!
Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.