Tiếng Việt English
Tổng Đài Tư Vấn1900 6281
Luật Bảo Chính http://tuvan.luatbaochinh.vn

ĐẤT ĐAI NHÀ Ở

19006281

Tranh chấp đất đai giữa các hộ liền kề thì giải quyết như thế nào?

03/04/2017 11:51
Câu hỏi:

Kính chào Luật Bảo Chính!
Tôi có câu hỏi mong được giải đáp: Hộ liền kề cạnh gia đình tôi là hộ nhà anh L tháng 4/2016 khi tiến hành xây dựng đến công đoạn đổ cột đã nạo, cắt một phần tường riêng của nhà tôi và đổ một phần cột khoét vào bức tường phía cuối nhà tôi, xâm phạm đến tài sản nhà ở của tôi khi gia đình tôi đi vắng.Thời điểm này nhà anh L không có giấy phép xây dựng nhà ở.
Tôi đã làm đơn đề nghị giải quyết và được UBND phường Năng Tĩnh tổ chức buổi làm việc với mục đích hòa giải 2 bên gia đình. Trong biên bản ghi nhận kết quả buổi làm việc, anh L đã xin lỗi gia đình tôi vì đã xâm phạm tới tài sản là phần tường, đất của gia đình tôi và xin phép được để 2 gia đình tự thỏa thuận những vấn đề liên quan tới việc xây dựng nhà của gia đình anh L và những ảnh hưởng tới nhà ở của gia đình tôi trong quá trình xây dựng trước đó cũng như sau này.
Qua thỏa thuận, thống nhất giữa 2 bên gia đình, tôi sẽ đồng ý bán lại cho nhà anh L phần tường, đất nhà tôi bị lấn chiếm trái phép và đồng ý cho tháo dỡ thêm toàn bộ trần nhựa gian sau, tháo dỡ bức tường riêng và hệ thống điện trên bức tường riêng của phòng ở phía cuối nhà tôi do ảnh hưởng của việc đổ trụ trái phép của gia đình anh L vừa được 2 bên hòa giải tại UBND phường, tạo điều kiện cho việc xây dựng nhà anh L, với điều kiện gia đình anh L phải cam kết mọi ảnh hưởng tới kết cấu và sự ổn định của nhà tôi, gia đình anh L sẽ chịu trách nhiệm thuê nhân công và trả toàn bộ chi phí lắp đặt, sửa chữa, khắc phục, hoàn trả nguyên trạng đảm bảo chất lượng, kỹ thuật, thiết kế sau khi bắt đầu xây tường tầng 2.
Nếu không đúng cam kết thì sẽ để gia đình tôi tự mượn nhân công để sửa chữa, khắc phục và gia đình anh L sẽ chịu toàn bộ chi phí. Trước khi gia đình anh L phá dỡ mặt bằng xây dựng nhà ở, toàn bộ nhà tôi vẫn ở trong tình trạng ổn định, không bị nứt, ngấm nước, nghiêng; phần tường, mái tiếp giáp không thấm, dột, nứt, vỡ.
Tuy nhiên, thời gian gia đình tôi đi vắng, gia đình anh L thi công công trình nhà ở đã không xin phép gia đình tôi, để thợ tự ý leo trèo lên mái nhà tôi dựng giàn giáo trên nóc nhà tôi, làm bong, tróc các mối buộc mái pro xi măng gian trước, làm nứt, vỡ một số vị trí phần mái prô xi măng phòng ở phía cuối nhà tôi và làm biến dạng một phần mái tôn thép trước hiên nhà tôi. Tiếp đó, thời điểm xảy ra cơn bão số 1, gia đình anh L đã không chằng, buộc tét nước inox để gió thổi bay sang nhà tôi làm vỡ phần lớn mái pro xi măng phòng ở phía cuối nhà tôi.
Những sự việc xâm phạm làm hư hại tài sản nhà tôi ở trên, gia đình anh L không thông báo cho tới khi tôi và con trai tôi về kiểm tra phát hiện thì gia đình anh L mới thông báo.
Sau khi tôi phản ánh, gia đình anh L hứa sẽ sửa chữa, khắc phục hoàn trả nguyên trạng trong thời gian sớm nhất để gia đình tôi chuyển về ở. Nhưng qua nhiều lần sửa chữa, qua kiểm tra thực tế và trong thời gian nhà tôi chuyển về ở được gần 2 tháng, việc khắc phục, hoàn trả nguyên trạng không đảm bảo kỹ thuật, thiết kế, làm ảnh hưởng nghiêm trọng tới cuộc sống gia đình tôi, nhất là khi trời mưa, phần mái bị dột nhiều chỗ, vị trí ống thoát nước bị hở khiến nước tràn xuống nhiều, phần tường thường xuyên bị ngấm nước…
Tuy tôi đã yêu cầu gia đình anh L phải sửa chữa đúng với cam kết và hẹn gặp trao đổi nhưng gia đình anh L không gặp mặt, trốn tránh trách nhiệm trong việc mua lại phần đất nhà tôi bị xâm phạm và khắc phục những ảnh hưởng như đã cam kết trong buổi làm việc giữa 2 gia đình với UBND phường, cũng như những ảnh hưởng nếu có tới nhà ở của tôi trong quá trình xây dựng nhà gia đình anh L.
Vậy, tôi có thể khởi kiện gia đình anh L về những hành vi nào, quy định tại Bộ luật dân sự cụ thể ra sao?
Kính mong nhận được sự tư vấn, giúp đỡ của công ty Luật Bảo Chính!
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Trả lời:

Chào quý khách!
Cảm ơn quý khách hàng đã gửi câu hỏi về cho chúng tôi, Vấn đề quý khách đang vướng mắc chúng tôi tư vấn cho bạn như sau:

Theo thông tin mà bạn cung cấp, anh L đã có hành vi lấn chiếm đất, gây thiệt hại đến tài sản trên đất của nhà bạn. Hai bên đã có hòa giải với nhau về vấn đề này tuy nhiên anh L lại không thực hiện đúng theo cam kết trong biên bản hòa giải. Do đó bạn muốn khi kiện hành vi của anh L ra tòa án để giải quyết tranh chấp trên.

Lấn đất được hiểu là hành vi của người đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất. Trong trường hợp này, anh L đã có hành vi xây dựng nhà ở trên diện tích đất ở của gia đình bạn.

Tuy nhiên, do bạn và anh này đã thỏa thuận về việc anh L sẽ mua lại diện tích lấn sang này do đó không thể khởi tố theo quy định của pháp luật hình sự đối với hành vi trên của anh L. Tuy nhiên, sau khi đã thỏa thuận xong các vấn đề về đất và các tài sản trên đất của gia đình bạn với anh L tại sự kiện hòa giải về đất đai thì anh L đã không thực hiện đúng cam kết trong biên bản hòa giải.

Theo thông tin bạn cung cấp, trong thời gian gia đình bạn không có nhà, anh L đã để cho nhân công làm nhà thực hiện những hành vi vượt quá thỏa thuận của hai bên làm nứt vỡ tường, mái nhà của gia đình bạn gây hở mái, tràn nước, ngấm nước khi gặp trời mưa,...dẫn đến thiệt hại cho tài sản gia đình bạn. Ngoài ra, anh L cũng trốn tránh những nghĩa vụ đã cam kết trong biên bản hòa giải giữa hai bên: không mua lại diện tích đất lấn sang như đã cam kết, không sửa chữa, khắc phục nhà ở cho bạn theo đúng nguyên trạng, bồi thường phần tường nhà đã làm hỏng,...

Theo quy định của BLDS, chủ sở hữu tài sản có đủ ba quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt đối với tài sản của mình. Tại Điều 169 BLDS:

"Điều 169. Bảo vệ quyền sở hữu

1. Quyền sở hữu của cá nhân, pháp nhân và chủ thể khác được pháp luật công nhận và bảo vệ.

2. Không ai có thể bị hạn chế, bị tước đoạt trái pháp luật quyền sở hữu đối với tài sản của mình.

Chủ sở hữu có quyền tự bảo vệ, ngăn cản bất kỳ người nào có hành vi xâm phạm quyền sở hữu của mình, truy tìm, đòi lại tài sản bị người khác chiếm hữu, sử dụng, định đoạt không có căn cứ pháp luật."

Theo quy định tại Điều 173 BLDS, ngoài việc quyền sở hữu đối với nhà ở của chủ sở hữu được bảo vệ thì quyền sử dụng đất của người sử dụng đất cũng được bảo vệ theo quy định tại Điều 261 BLDS nghĩa là người có quyền sử dụng đất cũng có các quyền đối với đất như chủ sở hữu tài sản đối với tài sản của mình. Theo đó, bạn có các quyền sau theo quy định của BLDS:

- Quyền đòi lại tài sản theo quy định tại Điều 256 BLDS 2005. Căn cứ vào quy định này, người có quyền sử dụng đất có quyền yêu cầu người đang chiếm hữu, người sử dụng đất, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật đối với đất đai mà mình có quyền sử dụng hợp pháp phải trả lại diện tích đất đó. Do anh L đã có hành vi lấn chiếm diện tích đất ở của gia đình bạn, cụ thể là xây dựng nhà lấn sang diện tích của gia đình bạn. Cho nên, gia đình bạn có quyền yêu cầu anh này phá dỡ công trình đã xây dựng trên đất của gia đình bạn, hoàn trả nguyên trạng diện tích đất trên theo đúng ranh giới địa chính.

- Quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại theo quy định tại Điều 260 BLDS. Theo đó, người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có quyền yêu cầu người có hành vi xâm phạm quyền sở hữu, quyền chiếm hữu của mình bồi thường thiệt hại. Việc thực hiện hành vi xâm lấn diện tích đất của gia đình bạn, gây hư hại tường nhà, mái nhà của gia đình bạn mà không thể sửa chữa, khắc phục, hoàn trả lại nguyên trạng. Do đó, anh L phải bồi thường những thiệt hại đã xảy ra.

Theo quy định tại Điều 255 BLDS:

"Điều 255. Các biện pháp bảo vệ quyền sở hữu

Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền yêu cầu Toà án, cơ quan, tổ chức có thẩm quyền khác buộc người có hành vi xâm phạm quyền sở hữu, quyền chiếm hữu phải trả lại tài sản, chấm dứt hành vi cản trở trái pháp luật việc thực hiện quyền sở hữu, quyền chiếm hữu và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Chủ sở hữu, người chiếm hữu hợp pháp có quyền tự bảo vệ tài sản thuộc sở hữu của mình, tài sản đang chiếm hữu hợp pháp bằng những biện pháp theo quy định của pháp luật."

Như vậy, trong trường hợp này, đã xảy ra tranh chấp về đất đai giữa gia đình bạn và anh L cũng như phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại của anh L đối với bạn. Do đó, để được giải quyết vụ việc trên bạn có thể khởi kiện đến Tòa án cấp huyện nơi có đất.

Trên đây là nội dung tư vấn của công Luật Bảo Chính cho câu hỏi của bạn. Nếu còn thắc mắc tiếp tục gửi thông tin về cho chúng tôi hoặc gọi 19006821 để được tư vấn tiếp.

Trân trọng!

Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.

Nghị định số 105/2009/NĐ-CP Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Nghị định số 105/2009/NĐ-CP Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Thông tư 16/2010/TT-BXD Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và hướng dẫn thi hành luật nhà ở. Thông tư 16/2010/TT-BXD Hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 71/2010/NĐ-CP và hướng dẫn thi hành luật nhà ở.
Nghị định 47/2014/NĐ-CP Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nghị định 47/2014/NĐ-CP Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Nghị quyết 19/2008/QH12 Về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam Nghị quyết 19/2008/QH12 Về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam
Nghị định 46/2014/NĐ-CP Quy định về thu tiền thuê đất,  thuê mặt nước Nghị định 46/2014/NĐ-CP Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước
Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quy định về thu tiền sử dụng đất Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Quy định về thu tiền sử dụng đất
Nghị định số 43/2014/NĐ- CP Hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013 Nghị định số 43/2014/NĐ- CP Hướng dẫn thi hành luật đất đai 2013
Nghị định 72/2009/NĐ-CP Quy định điều kiện về an ninh, trật tự đối với một số ngành, nghề kinh doanh có điều kiện. Nghị định 72/2009/NĐ-CP Quy định điều kiện về an ninh, trật tự đối với một số ngành, nghề kinh doanh có điều kiện.
Nghị định 71/2010/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở Nghị định 71/2010/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở
Nghị định 117/2015/NĐ-CP Về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản Nghị định 117/2015/NĐ-CP Về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản
Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính
Nghị định 53/2011/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Nghị định 53/2011/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Nghị định 20/2011/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Nghị quyết 55/2010/QH12 về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp Nghị định 20/2011/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Nghị quyết 55/2010/QH12 về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp
Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số  nghị định quy định chi tiết luật Đất đai năm 2013 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung một số nghị định quy định chi tiết luật Đất đai năm 2013
Nghị định 31/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật cư trú Nghị định 31/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật cư trú
Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 Về giao dịch Nhà ở trước ngày 1.7.1991 Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 Về giao dịch Nhà ở trước ngày 1.7.1991
Nghị định 37/2010/NĐ-CP Về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị Nghị định 37/2010/NĐ-CP Về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị
Thông tư 37/2014/TT-BTNMT Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Thông tư 37/2014/TT-BTNMT Quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
Nghị định 152/2013/NĐ-CP Quy định về quản lý phương tiện cơ giới do người nước ngoài đưa vào Việt Nam du lịch Nghị định 152/2013/NĐ-CP Quy định về quản lý phương tiện cơ giới do người nước ngoài đưa vào Việt Nam du lịch
Nghị định 59/2015/NĐ-CP Về quản lý dự án đầu tư xây dựng Nghị định 59/2015/NĐ-CP Về quản lý dự án đầu tư xây dựng