Tranh chấp đất đai do mua bán chỉ thỏa thuận bằng lời nói, cách giải quyết theo quy định hiện hành.
24/04/2017 14:38
Kính thưa Luật sư Công ty Luật Bảo Chính!. Xin luật sư tư vấn cho trường hợp tranh chấp của tôi như sau:
Năm 1991 bố tôi có mua mảnh đất của ông Nguyễn Văn Quyết là họ hàng xa của bố tôi và lúc mua chỉ thỏa thuận bằng lời nói với giá 3 chỉ vàng 24k. Năm 1991 bố tôi đã dựng nhà ở trên 1 phần diện tích đã mua, phần còn lại để trống. Có hàng xóm 2 bên làm chứng nhà tôi đã ở từ năm 1991 cho tới nay. Đến cuối năm 1993 do giá đất tăng ông Quyết đòi thêm 9 chỉ vàng, bố tôi không đồng ý nên 2 bên đã xảy ra tranh chấp và kiện lên UBND phường.
Do không có hợp đồng nên ông Quyết đã lật lọng và nói rằng 3 chỉ vàng là cho nhà tôi thuê đất chứ không phải bán đất cho nhà tôi. Đến năm 1996 mẹ tôi có viết đơn lên phường nhờ giải quyết .
Phường nói rằng diện tích đất nhà tôi đang ở thuộc lộ giới làm đường nên cả 2 bên đều không được làm giấy tờ và cho rằng hợp đồng mua bán đất của nhà tôi không có cơ sở pháp lý nên không công nhận , và quyết định sau 2 năm nhà tôi phải dọn đi hoặc dọn đi trước thời hạn 2 năm khi làm đường. Tuy nhiên nhà tôi vẫn ở từ đó tới nay và hiện tại thì đường không quy hoạch vào phần đất nhà tôi đang ở và nếu trừ đi phần lộ giới đất 20m nhà tôi vẫn còn lại khoảng 20m2 (4mx5m) , còn phần đất còn lại chưa sử dụng đã bị ông Quyết chiếm và xây nhà ở lên từ năm 2003. Năm nay do nhà ở hư hại bố tôi muốn xây lại nhà trên phần diện tích đất còn lại, nhà tôi đã xin được giấy phép xây dựng, tuy nhiên bên gia đình ông Quyết biết được đã đe dọa ngăn cản và đòi kiện nhà tôi nếu nhà tôi xây nhà.
Gia đình ông Quyết nói rằng bán đất cho nhà tôi giá 1 cây 2 chứ không phải 3 chỉ nên cho rằng đất không thuộc quyền sở hữu của nhà tôi. Vậy xin luật sư cho tôi hỏi, nhà tôi phải làm cách nào để lấy lại được đất, nếu khởi kiện nhà tôi có khả năng thắng không. Đồng thời tôi được biết nhà ông Quyết đã cầm cố đất cho ngân hàng, mảnh đất nhà tôi đang ở cũng nằm trong phần diện tích đó, xin luật sư cho tôi hỏi nếu nhà ông Quyết không có khả năng trả tiền cho ngân hàng thì diện tích đất nhà tôi đang ở có bị ngân hàng kê biên không. Nhà tôi có đóng thuế nhà ở diện tích 40m2 từ năm 1999, và làm hộ khẩu tại địa chỉ đang ở từ tháng 12 năm 1998.
Tôi xin đính kèm văn bản giải quyết tranh chấp giữa nhà tôi và ông Quyết mà phường đã giải quyết vào năm 1996.
Mong luật sư tư vấn giúp tôi, tôi xin chân thành cảm ơn!
Công ty Luật Bảo Chính, Đoàn Luật sư Hà Nội cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi thông tin xin tư vấn.
Căn cứ vào khoản 2.2, Điều 2 Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP thì:
“Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập từ ngày 01/7/1980 (ngày Chính phủ ban hành Quyết định số 201/CP) đến trước ngày 15/10/1993 (ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực).
Pháp luật thời kỳ này nghiêm cấm việc mua, bán phát canh thu tô chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức; do đó, khi có tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Toà án giải quyết như sau:
a) Về nguyên tắc chung hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đai được xác lập trong thời điểm từ ngày 01/7/1980 đến trước ngày 15/10/1993 là hợp đồng trái pháp luật; do đó, nếu có tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được thực hiện thì Toà án huỷ hợp đồng vì hợp đồng bị vô hiệu. Việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo hướng dẫn tại tiểu mục 2.3 mục 2 này.
b) Nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được thực hiện thì Toà án công nhận hợp đồng trong các trường hợp sau đây:
b.1. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b.2. Trường hợp đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền, Uỷ ban nhân dân đã cho phép việc chuyển nhượng;
b.3. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh không vi phạm qui định về quy hoạch và bên chuyển nhượng cũng không phản đối khi bên nhận chuyển quyền sử dụng đất xây nhà ở, công trình kiến trúc, trồng cây lâu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trên đất đó.”
Trong trường hợp của bạn, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng lời nói của bạn đến thời điểm này sẽ không có hiệu lực. Mảnh đất này chuyển nhượng không bằng văn bản, có công chứng, chứng thực và bên nhận chuyển nhượng tuy có xây nhà nhưng bên chuyển nhượng đã phản đối.
Vì thế, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp này sẽ vô hiệu. Hậu quả hợp đồng vô hiệu sẽ giải quyết theo điểm c mục 2.2 Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP:
Khi xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, thì tuỳ từng trường hợp Toà án áp dụng quy định của điều luật tương ứng từ Điều 136 đến Điều 138, từ Điều 140 đến Điều 145 và Điều 146 của Bộ luật Dân sự để xác định thời hạn yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và xử lý hậu quả của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.
Do đó, việc giải quyết hợp đồng vô hiệu như sau:
- Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.
- Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Tuỳ từng trường hợp, xét theo tính chất của giao dịch vô hiệu, tài sản giao dịch và hoa lợi, lợi tức thu được có thể bị tịch thu theo quy định của pháp luật.
Trường hợp ngoại lệ: Giao dịch dân sự chỉ không bị tuyên vô hiệu khi đói với mảnh đất chuyển nhượng này, gia đình bạn đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo đúng pháp luật, hoặc đã hoàn toàn thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hợp đồng chuyển nhượng của hai bên phải được lập thành văn bản.
Trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị tuyên vô hiệu thì mảnh đất mà bên chuyển nhượng đã chuyển nhượng cho bên bạn không thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bên bạn. Bên chuyển nhượng dùng tài sản đó để thế chấp mà xảy ra trường hợp bên chuyển nhượng không thực hiện được nghĩa vụ thì bên nhận chuyển nhượng là bên bạn phải trả lại mảnh đất đó cho bên chuyển nhượng để bên chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ.
Trên đây là nội dung tư vấn của công Luật Bảo Chính cho câu hỏi của bạn. Nếu còn thắc mắc tiếp tục gửi thông tin về cho chúng tôi hoặc gọi 19006821 để được tư vấn tiếp.
Trân trọng!
Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.
Nghị định 158/2005/NĐ-CP Về đăng ký và quản lý hộ tịch ngày 27/12/2005