Thuê nhà, hợp đồng thuê nhà và khoảng tiền đặt cọc

Cám ơn bạn đã tin tưởng gửi thông tin xin tư vấn đến cho chúng tôi.

Về vấn đề bạn hỏi Công ty luật Bảo Chính, Đoàn luật sư Hà Nội tư vấn cho bạn như sau:

Căn cứ theo quy định tại Điều 496 BLDS, bên thuê nhà được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thoả thuận với bên cho thuê, trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà. Trong trường hợp của bạn, bạn là bên thuê nhà, ông K là bên cho thuê, tuy nhiên trong thời gian thuê thỏa thuận trong hợp đồng, ông K đã bán căn hộ của mình cho chị T. Do đó, hiện tại chủ sở hữu căn hộ là chị T, căn cứ theo quy định của pháp luật dân sự, chỉ có chủ sở hữu mới có quyền bán, cho thuê,...tài sản của mình. Việc bạn tiếp tục được thuê căn hộ này là quyền lợi mà pháp luật quy định nhằm bảo vệ người thuê nhà được hưởng quyền sử dụng ổn định nhà trong thời hạn thuê. Theo quy định tại khoản 2 Điều 133 Luật Nhà ở:

"Điều 133. Quyền tiếp tục thuê nhà ở

2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác."

Căn cứ vào quy định trên, nếu bạn không muốn sử dụng quyền tiếp tục thuê nhà ở mà muốn kết thúc hợp đồng vì chủ sở hữu đã thay đổi thì chị T không có trách nhiệm phải tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó giữa bạn với ông K nữa. Việc giải quyết quyền lợi giữa bạn và ông K được giải quyết theo quy định của pháp luật dân sự. Do đó, kể từ thời điểm bạn và chị K đều đồng ý với quyết định của bạn là không tiếp tục thuê nhà nữa tức không tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở thì chị T với tư cách là chủ sở hữu của căn hộ này có quyền không cho bạn tiếp tục sử dụng căn hộ này nữa, bạn cũng không cần phải trả tiền thuê nhà cho tháng tiếp theo. Vấn đề về tiền cọc là vấn đề phát sinh dựa trên quan hệ hợp đồng giữa bạn với ông K, do đó, dù chưa thể lấy ngày được tiền đặt cọc trước đó mà ông K đang giữ khi kí kết hợp đồng thuê nhà thì bạn vẫn buộc phải rời khỏi căn hộ này.

Về vấn đề bạn đặt cọc tiền thuê nhà với ông K trước đó và muốn khởi kiện để đòi lại. Theo quy định tại khoản 1 Điều 158 BLDS: " Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự." Trong trường hợp này, việc bạn đặt cọc một số tiền bằng 2 tháng tiền thuê nhà cho ông K như thông tin mà bạn cung cấp là một biện pháp để đảm bảo việc bạn sẽ thực hiện đúng quy định của hợp đồng thuê nhà đối với ông K. Do đó, biện pháp bảo đảm này chỉ còn hiệu lực khi mà bên nhận bảo đảm là một bên của hợp đồng chính (tức bên cho thuê của hợp đồng thuê nhà).

Do ông K đã bán căn hộ là đối tượng của hợp đồng thuê nhà với bạn cho chị T nên ông này không còn là chủ sở hữu của căn hộ cũng như là bên cho thuê nhà nữa. Khi đó, hợp đồng thuê nhà giữa bạn và ông K được coi là chấm dứt theo thỏa thuận vì bạn không đồng ý việc tiếp tục thuê nhà với chị T. Do đó, giữa bạn và ông K không còn cần phải có sự ràng buộc về mặt hợp đồng đặt cọc nữa và hai bên được coi là đã thực hiện hợp đồng thuê nhà. Theo quy định tại khoản 2 Điều 158 BLDS:

"2. Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác."

Căn cứ vào quy định trên thì ông K phải trả lại cho bạn số tiền mà bạn đã đặt cọc. Do không thể liên lạc và ông K có ý trốn tránh việc trả lại tiền đặt cọc thuê nhà nên bạn có yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp theo hợp đồng này. Bạn gửi đơn khởi kiện đến Tòa án cấp huyện nơi ông K cư trú.

Thời gian giải quyết một vụ án dân sự phụ thuộc vào nhiều yếu tố và khó có thể xác định một cách chính xác. Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 203 BLTTDS 2015, thời hạn chuẩn bị xét xử của một vụ án dân sự là 4 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án, đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng. Khoản 4 Điều 203 BLTTDS, trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng. Như vậy, thời gian trung bình kể từ thời điểm Tòa án thụ lý đơn cho đến khi mở phiên tòa là từ 5 đến 8 tháng. Ngoài ra, thời gian giải quyết vụ án còn tùy thuộc vào nhiều yếu tố khác, trong đó có việc kháng cáo, kháng nghị bản án,...

Về các chứng cứ kèm theo, bạn cần có các hợp đồng đã ký với ông K (lưu ý: hợp đồng đặt cọc phải lập thành văn bản, hợp đồng thuê nhà lập thành văn bản,...). Tòa án sẽ triệu tập người làm chứng nếu thấy cần thiết cho quá trình xét xử vụ án tranh chấp của bạn và ông K. Việc khởi kiện vụ án tranh chấp hợp đồng thuê nhà không yêu cầu bạn phải đăng ký tạm trú tại căn hộ này.

Trên đây là nội dung trả lời của Công ty luật Bảo Chính cho trường hợp của bạn. Nếu còn vướng mắc bạn có thể tiếp tục gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc nghe luật sư tư vấn trực tiếp vui lòng gọi 19006281.

Trân trọng!

Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.