Tiếng Việt English
Tổng Đài Tư Vấn1900 6281
Luật Bảo Chính http://tuvan.luatbaochinh.vn

ĐẤT ĐAI NHÀ Ở

19006281

Thủ tục, quy trình để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ?

01/04/2017 16:14
Câu hỏi:

Thưa luật sư!
Tôi có thắc mắc sau xin nhờ luật sư tư vấn: Năm 1996 gia đình tôi chuyển vào Nam sinh sống, căn nhà được bà ngoại tôi ở và trông nom đến thời điểm hiện tại và không có tranh chấp. Năm 2006 xã và huyện có tổ chức đo đất vẽ bản đồ xác định ranh giới, mốc giới thửa đất, có chữ ký của chủ tịch xã, cán bộ địa chính xã, cán bộ đo đạc và những hộ giáp ranh ký trên bản vẽ với diện tích là 400m2 ( do có phần đường đi chung của 2 hộ bên trong , nhưng thời điểm từ năm 1996 - 2006 họ không đi nữa, nên đã cán bộ xã đã đo tổng diện tích là 400m2 cho gia đình tôi ). Năm 2012 huyện và xã có làm đường và nhà tôi được đền bù 7,2m2 và vẫn còn lưu ở huyện. Hiện tại gia đình tôi có nguyện vọng làm sổ đỏ nhưng cán bộ địa chính & chủ tịch xã gây khó khăn không xác nhận cho gia đình tôi ( mặc dù ban ấp, ấp trưởng và các hộ gia đình giáp ranh đã ký xác nhận cho gia đình tôi ). Cán bộ địa chính và chủ tịch xã nói là: khó làm lắm và rất mất thời gian.
Do vậy tôi có câu hỏi như sau:
1. Gia đình tôi có đủ điều kiện được cấp sổ đỏ không? Nếu được cấp thì cấp 300m2 hay 400m2 như trong biên bản xác đinh ranh giới? Và nếu phải mua phần đất khoảng 100m2 thì giá là bao nhiêu?
2. Cán bộ xã giữ đơn của gia đình tôi trong thời gian bao lâu? có qui định nào về việc này không?
3. Thủ tục và trình tự cấp sổ đỏ như thế nào?
Mong sớm nhận được câu trả lời từ Công ty luật Bảo Chính.
Tôi xin chân thành cảm ơn.

Trả lời:
Công ty luật Bảo Chính, Đoàn luật sư Hà Nội cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi thông tin xin tư vấn.
Về nội dung bạn thắc mắc, Công ty luật Bảo Chính trả lời cho bạn như sau:

1. Gia đình tôi có đủ điều kiện được cấp sổ đỏ không? nếu được cấp thì cấp 300m2 hay 400m2 như trong biên bản xác đinh ranh giới? và nếu phải mua phần đất khoảng 100m2 thì giá là bao nhiêu?

- Do thông tin bạn cung cấp chưa thực sự đầy đủ, chúng tôi không biết năm 1986 khi mua đất gia đình bạn có làm hợp đồng hay không cho nên sẽ có hai trường hợp xảy ra là: có hợp đồng, giấy tờ và không có.

+ Trường hợp có giấy tờ, hợp đồng:

Điểu d - khoản 1 - Điều 100 quy định về trường hợp được cấp GCNQSDĐ như sau:

"Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;"
+ Trường hợp không có giấy tờ:

"Điều 101. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.".

Như vậy, với trường hợp của gia đình bạn hoàn toàn được cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật hiện hành.

- Về diện tích được cấp là 300m2 hay 400m2 chúng tôi xin trả lời như sau:

"Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

5. Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.".
Theo quy định này, gia đình bạn sẽ được cấp GCNQSDĐ với diện tích là 400m2 và phần chênh lệch 100m2 sẽ không phải nộp tiền sử dụng đất.

.2 Cán bộ xã giữ đơn của gia đình tôi trong thời gian bao lâu? Có quy định nào về việc này không?

Theo quy định tại Điều 70-Nghị định 43/2014/NĐ-CP khi người sử dụng đất nộp một bộ hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ tại UBND xã thì UBND xã phải có trách nhiệm xác nhận tình trạng sử dụng đất, nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất...sau đó tiến hành niêm yết công khai trong thời hạn 15 ngày và gửi hồ sơ tới Văn phòng đăng ký đất đai. Như vậy, theo quy định đó không có một khoảng thời gian cụ thể buộc UBND xã phải giải quyết mà phụ thuộc vào tình hình xác nhận thông tin. Điều đó có nghĩa là cán bộ địa chính xã sẽ chuyển hồ sơ của gia đình bạn tới Văn phòng đăng ký đất đai sau khi xác định nguồn gốc, thời điểm, tình trạng sử dụng đất.

3. Thủ tục và trình tự cấp sổ đỏ như thế nào?

Bước 1: Nộp hồ sơ đề nghị cấp GCNQSDĐ.

- Hồ sơ, bao gồm:

Được quy định tại Khoản 1-Điều 8-Thông tư 24/2014/TT-BTNMT như sau:

"1. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vớiđất lần đầu gồm có:

a) Đơn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK;

b) Một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP) đối với trường hợp đăng ký về quyền sử dụng đất;

c) Một trong các giấy tờ quy định tại các Điều 31, 32, 33 và 34 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP đối với trường hợp đăng ký về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Trường hợp đăng ký về quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng thì phải có sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (trừ trường hợp trong giấy tờ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng đã có sơ đồ phù hợp với hiện trạng nhà ở, công trình đã xây dựng);

d) Báo cáo kết quả rà soát hiện trạng sử dụng đất đối với trường hợp tổ chức trong nước, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 theo Mẫu số 08/ĐK;

đ) Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính; giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có);

e) Đối với đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh thì ngoài giấy tờ quy định tại các Điểm a, b và d Khoản này phải có quyết định của Bộ trưởng Bộ Quốc phòng, Bộ trưởng Bộ Công an về vị trí đóng quân hoặc địa điểm công trình; bản sao quyết định của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh trên địa bàn các quân khu, trên địa bàn các đơn vị thuộc Bộ Tư lệnh Bộ đội Biên phòng, trên địa bàn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà có tên đơn vị đề nghị cấp Giấy chứng nhận;

g) Trường hợp có đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề phải có hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận hoặc quyết định của Tòa án nhân dân về việc xác lập quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề, kèm theo sơ đồ thể hiện vị trí, kích thước phần diện tích thửa đất mà người sử dụng thửa đất liền kề được quyền sử dụng hạn chế.".

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ:

Căn cứ Nghị định 43/2014/NĐ-CP, bạn có thể nộp tại một trong hai nơi sau:

+ Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;

+ Văn phòng đăng ký đất đai của Ủy ban nhân dân cấp Huyện;

Bước 2: Cơ quan có thẩm quyền xác định tình trạng, hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc đất, thời điểm sử dụng đất

Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ tiến hành xác định, trường hợp gửi hồ sơ tới Văn phòng đăng ký đất đai thì cơ quan này sẽ chuyển cho Ủy ban nhân dân cấp xã để xác định. Sau khi xác nhận xong, UBND cấp xã sẽ chuyển hồ sơ tới Văn phòng đăng ký đất đai. Văn phòng đăng ký đất đai, Phòng tài nguyên môi trường tiến hành kiểm tra, xác minh hồ sơ.

Bước 3: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cơ quan có thẩm quyền: Ủy ban nhân dân cấp Huyện.
Trên đây là nội dung trả lời của Công ty luật Bảo Chính cho trường hợp bạn hỏi. Nếu còn vướng mắc bạn vui lòng gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn chi tiết chính xác nhất.
Trân trọng!
Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.

Nghị định 34/2013/NĐ-CP Về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước Nghị định 34/2013/NĐ-CP Về quản lý sử dụng nhà ở thuộc sở hữu nhà nước
Thông tư 30/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất. Thông tư 30/2014/TT-BTNMT Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
Nghị định 71/2010/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở Nghị định 71/2010/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở
Nghị định 197/2004/N-CP ngày 03/12/2004 Về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nghị định 197/2004/N-CP ngày 03/12/2004 Về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Nghị định 38/2010/NĐ-CP Về quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị Nghị định 38/2010/NĐ-CP Về quản lý không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị
Nghị định số 102/2014/NĐ-CP Quy định Xử phạt vi phạm hành chính về Đất đai Nghị định số 102/2014/NĐ-CP Quy định Xử phạt vi phạm hành chính về Đất đai
Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính
Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014  Quy định về giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 Quy định về giấy chứng nhận quyền sở hữu đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định việc quản lý, sử dụng đất bãi bồi ven sông, đất bãi bồi ven biển, đất có mặt nước ven biển; việc sử dụng đất đối với trường hợp chuyển đổi công ty, chia, tách, hợp nhất, sáp nhập doanh nghiệp; Thông tư 02/2015/TT-BTNMT quy định việc quản lý, sử dụng đất bãi bồi ven sông, đất bãi bồi ven biển, đất có mặt nước ven biển; việc sử dụng đất đối với trường hợp chuyển đổi công ty, chia, tách, hợp nhất, sáp nhập doanh nghiệp;
Nghị định 117/2015/NĐ-CP Về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản Nghị định 117/2015/NĐ-CP Về xây dựng, quản lý và sử dụng hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản
Nghị định 31/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật cư trú Nghị định 31/2014/NĐ-CP Quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật cư trú
Nghị định 104/2014/NĐ-CP Quy định về khung giá đất Nghị định 104/2014/NĐ-CP Quy định về khung giá đất
Nghị định 32/2015/NĐ-CP Về quản lý chi phí đầu tư xây dựng Nghị định 32/2015/NĐ-CP Về quản lý chi phí đầu tư xây dựng
Luật đất đai năm 2003 Luật đất đai năm 2003
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Nghị định số 88/2009/NĐ-CP Về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nghị định 53/2011/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp Nghị định 53/2011/NĐ-CP Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
Nghị định 158/2005/NĐ-CP Về đăng ký và quản lý hộ tịch ngày 27/12/2005 Nghị định 158/2005/NĐ-CP Về đăng ký và quản lý hộ tịch ngày 27/12/2005
Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Về thu tiền sử dụng đất. Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 Về thu tiền sử dụng đất.
Nghị định 84/2013/NĐ-CP Quy định về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư Nghị định 84/2013/NĐ-CP Quy định về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư
Nghị định số 105/2009/NĐ-CP Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai. Nghị định số 105/2009/NĐ-CP Về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.