Thu hồi phần đất chưa có sổ đỏ có được bồi thường đất? Điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Công ty Luật Bảo Chính, Đoàn Luật sư Hà Nội cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi thông tin xin tư vấn.

Thứ nhất, xin trả lời về việc bạn có đủ điều kiện để xin Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ 1500m2 không?

Theo quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 99 Luật đất đai năm 2013, Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho trường hợp sau đây:

"Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật đất đai 2013”.

Trong đó, căn cứ Điều 101, 102 Luật đất đai năm 2013 điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là:

- Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.

+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật.

+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

- Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nêu trên.

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà không có một trong các loại giấy tờ kể trên thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp:

+ Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

+ Đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.

Theo thông tin mà bạn đã cung cấp, gia đình bạn đang ở trên mảnh đất 1500 m2 ổn định từ trước năm 2003 nên chúng tôi nhận định rằng toàn bộ 1500 m2 đất này đều là đất thổ cư, có cùng một mục đích sử dụng. Do đó, theo các quy định trích dẫn nêu trên, nếu gia đình bạn có một trong các loại giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hoặc trong trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng không vi phạm pháp luật về đất đai, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp thì gia đình bạn có đủ điều kiện để xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ 1500 m2. Việc Uỷ ban nhân dân xã cấp sổ đỏ cho phần đất có diện tích 717 m2 trên tổng số 1500 m2và hàng năm thu thuế trên diện tích 717 m2 này chứng minh rằng gia đình bạn có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, gia đình bạn hoàn toàn có cơ sở để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ 1500 m2 khi có nhu cầu.

Thứ hai, xin nói tới việc Uỷ ban nhân dân xã chỉ cấp sổ đỏ cho 717 m2, quyết định thu hồi số đất còn lại khi có dự án xây dựng sân vận động, chỉ đền bù cây trái trên phần đất này có đúng với quy định của pháp luật hay không?

Khoản 2, Điều 197 Luật đất đai năm 2013 quy định:

“Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm chỉ đạo, hướng dẫn, kiểm tra và tổ chức thực hiện thủ tục hành chính tại địa phương; quy định việc phối hợp giữa các cơ quan có liên quan ở địa phương để giải quyết thủ tục hành chính về đất đai và các thủ tục hành chính khác có liên quan.”

Như vậy, theo phân tích ở trên gia đình bạn có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ 1500 m2. Do đó theo quy định tại Khoản 2, Điều 197 này, Uỷ ban nhân dân xã có trách nhiệm thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng toàn bộ mảnh đất này cho gia đình bạn. Việc Uỷ ban nhân dân xã chỉ cấp sổ đỏ cho 717 m2 mà không có giải trình rõ về phần đất còn lại tại sao không được cấp sổ đỏ trong khi cả mảnh đất này có mục đích sử dụng như nhau là trái với các quy định của pháp luật.

Bên cạnh đó, theo Khoản 1, Điều 13 Nghị định 47/2014 NĐ-CP, quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất có quy định về bồi thường về đất cho người đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất như sau:

“Khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai và Điều 18 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP mà đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 101 và Điều 102 của Luật Đất đai, các Điều 20, 22, 23, 25, 27 và 28 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP thì được bồi thường về đất”.

Như vậy đối với phần đất chưa được cấp sổ đỏ của gia đình theo quy định trên của pháp luật đất đai khi bị thu hồi thì vẫn được bồi thường về đất.

Thứ ba, xin tư vấn về việc bạn cần làm gì để bảo vệ quyền lợi của mình.

Trong trường hợp này, việc thu hồi số đất còn lại đó của gia đình bạn để thực hiện dự án chỉ đền bù cây trái trên khu đất này là cách thức giải quyết không thỏa đáng đối với gia đình bạn. Để bảo vệ quyền lợi của mình, bạn có thể khiếu nại đến cơ qun có thẩm quyền. Việc giải quyết khiếu nại về đất đai được quy định tại Điều 138 Luật đất đai năm 2013 như sau:

"1. Người sử dụng đất có quyền khiếu nại quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Việc giải quyết khiếu nại được thực hiện như sau:

a) Trường hợp khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Trong trường hợp khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì quyết định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng;

b) Trường hợp khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân;

c) Thời hiệu khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai là ba mươi ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được có hành vi hành chính đó. Trong thời hạn bốn mươi lăm ngày, kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý thì có quyền khiếu nại đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân”.

Dựa vào những quy định trên bạn có thể khiếu kiện hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân nhân để bảo vệ quyền lợi của mình trong trường hợp này.
Trên đây là nội dung tư vấn của công Luật Bảo Chính cho câu hỏi của bạn. Nếu còn thắc mắc tiếp tục gửi thông tin về cho chúng tôi hoặc gọi 19006821 để được tư vấn tiếp.
Trân trọng!
Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.