Thay đổi chủ thể (chủ nhà) khi ký kết hợp đồng thuê nhà căn cứ vào đâu?

Căn cứ Điểm a Khoản 1 Điều 117 Bộ luật dân sự 2015 quy định Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ điều kiện sau: “ Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;”

Cũng tại Khoản 1 Điều 17 Bộ luật dân sự 2015 quy định nội dung năng lực pháp luật dân sự của cá nhân gồm “Quyền nhân thân không gắn với tài sản và quyền nhân thân gắn với tài sản”.

Như vậy, chủ thể ký kết(bên chủ nhà cho thuê) phải có năng lực pháp luật dân sự và Hợp đồng thê nhà có hiệu lực từ thời điểm hai bên ký kết. Bên cho thuê trong hợp đồng là tất cả những người có sở hữu và quyền sử dụng đất đó (người có năng lực pháp luật dân sự theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Câu hỏi của bạn không nêu rõ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất được cấp cho cá nhân người đó hay cấp cho hộ gia đình. Có hai trường hợp sau:

1. Trường hợp thứ nhất: Quyền sở hữu nhà và sử dụng đất mà cá nhân chủ nhà cho thuê được Nhà nước cấp giấy chứng nhận mang tên cá nhân(vợ, chồng chủ nhà). Trường hợp này chỉ có chủ nhà là chủ sử dụng đối với thửa đất đó và có toàn quyền theo quy định của Luật Đất đai: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Khi làm thủ tục cho thuê thì chỉ cần có vợ chồng chủ nhà mà không cần phải có con ký vào hợp đồng.

2. Trường hợp thứ hai: Quyền sử dụng đất được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận “Hộ …” (hộ gia đình của chủ nhà) hoặc được thừa kế

Như vậy, quyền sở hữu nhà và sử dụng đất sẽ trở thành sở hữu chung của hộ gia đình chủ nhà (gồm tất cả những thành viên trong hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc những người thừa kế cùng huyết thống).

Hiện nay khi làm thủ tục cho thuê tài sản chung của hộ gia đình hoặc những người được thừa kế thì cần có sự đồng ý của tất cả các thành viên.

Như vậy, trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì cần căn cứ vào sổ hộ khẩu của chủ nhà tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định những thành viên có quyền định đoạt đối với quyền sở hữu nhà và sử dụng đất trên. Khi làm thủ tục cho thuê nhà thì các chủ thể phải ký vào hợp đồng đó. Nếu tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ có vợ chồng chủ nhà thì chỉ cần chủ nhà ký vào hợp đồng mà không cần người con ký vào.Trên đây là nội dung trả lời của Công ty luật Bảo Chính cho câu hỏi của bạn, nếu bạn có thắc mắc thì hãy gọi 1900 6281 hoặc liên hệ trực tiếp để tư vấn cụ thể hơn. Chúc bạn mạnh khỏe và thành công!

Công ty luật Bảo Chính!

Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.