Tách sổ đỏ đất ruộng, chuyển mục đích sử dụng đất ruộng. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất ruộng sang đất thổ cư.

Công ty Luật Bảo Chính, Đoàn Luật sư Hà Nội cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi thông tin xin tư vấn.

Thứ nhất, về việc có được tách sổ hay không?

Theo quy định tại Khoản 2 Điều 143 và Khoản 4 Điều 144 Luật đất đai năm 2013, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở đô thị và đất ở nông thôn phù hợp với điều kiện và tập quán tại địa phương. Căn cứ quy định trên, Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND ngày 15 tháng 10 năm 2014 quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa đất ở đô thị và đất ở nông thôn trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. Đối với việc tách thửa đất nông nghiệp, pháp luật đất đai hiện hành không có quy định hạn chế yêu cầu tách thửa đất nông nghiệp của người dân, do đó Ủy ban nhân dân quận, huyện căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển nông nghiệp để xem xét giải quyết nhu cầu của người sử dụng đất.

Thứ hai, về việc xin chuyển đổi mục đích sử dụng:

Căn cứ để chuyển mục đích sử dụng đất theo Điều 52 Luật đất đai năm 2013:

- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

- Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo Điểm d Khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013, việc chuyển từ đất ruộng sang đất ở này thuộc trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất là từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền .

Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định trên, người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.

Theo quy định trên thì pháp luật không cấm việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất ruộng sang đất ở, nhưng phải tuân thủ theo căn cứ chuyển mục đích sử dụng đất. Khi chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của UBND cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Về việc này bạn cần đến trực tiếp UBND huyện nơi bạn đang sinh sống để hỏi rõ về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của huyện mình, để xem địa phương nơi mà bạn đang sinh sống có năm trong diện quy hoạch không.

Thứ ba, về quy định của pháp luật về mua bán đất ruộng 50 năm với diện tích đó có cho phép hay không?

Theo Điều 179 Luật đất đai năm 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hàng năm không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Vậy đối với trường hợp được Nhà nước giao đất 50 năm thì người được giao đất hoàn toàn có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vì vậy việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất được giao 50 năm là được phép. Theo đó, khi chủ thể nhận chuyển nhượng thửa đất nàylà người sử dụng hợp pháp thửa đất này với thời hạn sử dụng đất còn lại - nếu không có biến động. Hết thời hạn 50 năm, nếu không có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì Nhà nước sẽ thu hồi lại thửa đất này. Nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, đồng thời việc tiếp tục sử dụng thửa đất này phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương thì chủ thể đó sẽ được Nhà nước gia hạn thời hạn sử dụng đất. Nếu không: các văn phòng công chứng có được phép công chứng cho hợp đồng với diện tích tôi mua hay không. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thời hạn 50 năm được thực hiện theo thủ tục thông thường.

Thứ tư: Nếu không, các văn phòng công chứng có được phép công chứng cho hợp đồng với diện tích tôi mua hay không?

Theo Điều 4 Luật công chứng năm 2014 về Nguyên tắc hành nghề công chứng

"1. Tuân thủ Hiến pháp và pháp luật.

2. Khách quan, trung thực.

3. Tuân theo quy tắc đạo đức hành nghề công chứng.

4. Chịu trách nhiệm trước pháp luật và người yêu cầu công chứng về văn bản công chứng."

Vì thế, công chứng viên nhận định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ruộng đó là hợp pháp thì mới thực hiện việc công chứng.
Trên đây là nội dung tư vấn của công Luật Bảo Chính cho câu hỏi của bạn. Nếu còn thắc mắc tiếp tục gửi thông tin về cho chúng tôi hoặc gọi 19006821 để được tư vấn tiếp.
Trân trọng!
Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.