Sang tên nhà đất từ mẹ cho con không cần có mặt con?

Công ty Luật Bảo Chính, Đoàn Luật sư Hà Nội cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi thông tin xin tư vấn.

Về vấn đề của bạn thắc mắc Công ty Luật Bảo Chính tư vấn cho bạn như sau:

Về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định như sau:

“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”

Về trình tự, thủ tục làm hợp đồng chuyển nhượngquyền sử dụng đất:

Theo quy định tại điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này

d) VIệc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã".

Như vậy, để thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ, mẹ bạn và bạn thực hiện theo các các bước sau:

Bước 1: Lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Mẹ bạn và bạn mang theo chứng minh thư nhân dân của từng người và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến Văn phòng công chứng để lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Bước 2: Kê khai và nộp lệ phí trước bạ tại chi cục thuế địa phương

Bước 3: Đăng ký biến động đất đai theo quy định tại Điểm a Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013: “4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây: a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất"

Từ các phân tích trên, đối với trường hợp của bạn, để thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần sự có mặt của cả mẹ bạn và bạn để thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, nếu bạn không thể có mặt tại thời điểm lập hợp đồng chuyển nhượng thì bạn có thể ủy quyền cho một người khác thay bạn thực hiện thủ tục này.

Pháp luật quy định về "Ủy quyền" như sau:

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủyquyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, còn bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định(Điều 581 Bộ luật Dân sự 2005)

Theo Luật công chứng 2014 quy định về công chứng hợp đồng ủy quyền như sau:

Điều 55. Công chứng hợp đồng ủy quyền

"1. Khi công chứng các hợp đồng ủy quyền, công chứng viên có trách nhiệm kiểm tra kỹ hồ sơ, giải thích rõ quyền và nghĩa vụ của các bên và hậu quả pháp lý của việc ủy quyền đó cho các bên tham gia.

2. Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền".

Theo đó, hợp đồng ủy quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải lập thành văn bản, được công chứng chứng thực theo quy định của pháp luật. Người được ủy quyền sẽ được thay mặt và nhân danh người bạnthực hiện thủ tục nhậnchuyển nhậnquyền sử dụng đất tại tổ chức công chứng.

Căn cứ vào điều 465 Bộ luật dân sự 2005 quy định về hợp đồng tặng cho tài sản. Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thỏa thuận của các bên về vấn đề cho và nhận tài sản mà tài sản đó không bị cấm hoặc hạn chế giao dịch theo quy định của pháp luật dân sự.

"Điều 465.Hợp đồng tặng cho tài sản

Hợp đồng tặng cho tài sản là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên tặng cho giao tài sản của mình và chuyển quyền sở hữu cho bên được tặng cho mà không yêu cầu đền bù, còn bên được tặng cho đồng ý nhận".

Đối với vấn đề của bạn là bản thân đất đấy là của mẹ bạn, bây giờ muốn sang tên lại cho bạn thì sẽ thực hiện làm thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại điểm a, d Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

"a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này

d) VIệc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại ủy ban nhân dân cấp xã".

Vậy, quyền sử dụng đất là một đối tượng mà hiện nay pháp luật đất đai cho phép các chủ thể được quyền thực hiện quyền chuyển nhượng , tặng cho, thế chấp". Khi thực hiện tặng cho quyền sử dụng đất thì các bên phải lập thành hợp đồng và phải được công chứng tại các văn phòng công chứng và chứng thực tại UBND cấp xã, phường, thị trấn.

Sau khi đã lập hợp đồng xong và đã có công chứng, chứng thực, mìnhmẹ bạn có thể đến văn phòng đăng ký đất đai mà không cần sự có mặt của bạn để thực hiện sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bạn, hồ sơ gồm có:

Hợp đồng tặng cho đã có công chứng, chứng thực;

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Giấy tờ tùy thân như:chứng minh nhân dân photo, sổ hộ khẩu pho to có công chứng...

Trong trường hợp này bạn không phải nộp thuế thu nhập cá nhân vì mẹ bạn thực hiện thủ tục tặng cho cho con của mình là bạn, vì vậy, theo quy định tại khoản 1 điều 4 nghị định 65/2013/NĐ - CP quy định:

"Điều4. Thu nhập được miễn thuế

1. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau".

Do đó anh được miễn thuế thu nhập cá nhân và chỉ phải đóng lệ phí trước bạ là 0.5% giá trị quyền sử dụng đất tính theo khung giá đất do UBND tinht ban hành vào thời điểm chuyển giao tài sản ( đăng ký làm thủ tục sang tên cho bạn).
Như vậy, khi thực hiện thủ tục đăng ký sang tên thì không cần sự có mặt của bạn vẫn được nhưng cần phải có hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và có chữ ký của cả hai bên.
Trên đây là nội dung tư vấn của công Luật Bảo Chính cho câu hỏi của bạn. Nếu còn thắc mắc tiếp tục gửi thông tin về cho chúng tôi hoặc gọi 19006821 để được tư vấn tiếp.
Trân trọng!

Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.