Quyền trổ cửa và vấn đề không tôn trọng số liệu và bản đồ trên GCN QSDĐ

Công ty luật Bảo Chính, Đoàn luật sư Hà Nội cám ơn bạn đã gửi thông tin xin tư vấn đến cho chúng tôi.

Về vấn đề bạn đang thắc mắc, chúng tôi tư vấn như sau:

1. Vấn đề trổ cửa:

Điều 271 Bộ luật dân sự 2005 như sau:

1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Mái che trên cửa ra vào, cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên."

Khi tiến hành trổ cửa thì bạn phải tuân thủ các quy định của pháp luật về Quy chuẩn xây dựng Việt Nam QCXDVN 01: 2008/BXD do Bộ Xây dựng ban hành theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 3/4/2008. Theo quy chuẩn này thì:

- Không bộ phận nào của ngôi nhà kể cả thiết bị, đường ống, phần ngầm dưới đất (móng, đường ống), được vượt quá ranh giới với lô đất bên cạnh.

- Không được xả nước mưa, nước thải các loại (kể cả nước ngưng tụ của máy lạnh), khí bụi, khí thải sang nhà bên cạnh.

Quy chuẩn xây dựng ban hành kèm QĐ 04/2008 QĐ-BXD chỉ thay thế phần II của quy chuẩnxây dựng ban hành kèm QĐ số 682/BXD-CSXD 1996 nên về việc trổ cửa sổ theo nguyên tắc vẫn phải áp dụng Quy chuẩn xây dựng ban hành kèm QĐ số 682/BXD-CSXD 1996 của Bộ Xây Dựng.

Cụ thể:

Theo quy định của Điều 7 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Xây dựng, thì:

Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa sổ, lỗ thông hơi, lỗ thông gió theo quy định sau:

- Từ tầng hai (lầu một) trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh (chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa sổ giữa hai nhà).

- Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2m.

- Trong trường hợp người có quyền sử dụng lô đất liền kề có thỏa thuận thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2m có thể mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà. Các lỗ cửa này phải là cửa cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép ngoài cùng cao hơn mặt sàn ít nhất là 2m.Khi thỏa thuận bị hủy bỏ; việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử.

Ngoài ra, theo quy định tại Tiêu chuẩn thiết kế nhà ở riêng lẻ số 9411 năm 2012

Tại mục 6.4.3 quy định: “Không được phép mở cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió nếu tường nhà xây sát với ranh giới lô đất hoặc ranh giới nền nhà thuộc quyền sử dụng của người khác. Chỉ được phép mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi nếu tường xây cách ranh giới lô đất, ranh giới nền nhà bên cạnh từ 2,0 m trở lên”.

Theo quy định nêu trên và theo những thông tin bạn cung cấp, bức tường nhà bạn không nằm trên ranh giới đất với nhà bên cạnh nhưng chỉ cách ranh giới đất 1,5m nên không thể trổ cửa trừ trường hợp thỏa thuận được với nhà đối diện.

2. Vấn đề không tôn trọng số liệu và bản đồ trên GCN QSDĐ?

Theo thông tin bạn cung cấp, diện tích đất thực tế bạn đang sử dụng và diện tích đất trên bản đồ trên GCN QSDĐ là khớp nhau và một phần diện tích này bị cán bộ địa chính phủ định, không công nhận. Bạn có thể yêu cầu người này đưa ra các bằng chứng chứng minh quyết định của mình như trích lục bản đồ... Khi không đồng ý với lời giải thích của họ, bạn có thể làm đơn khiếu nại lên UBND cấp xã hoặc làm đơn khởi kiện quyết định của cán bộ địa chính nói trên. Kèm theo đơn khiếu nại/ đơn khởi kiện bạn cần gửi kèm các chứng cứ như bản sao GCN QSDĐ, các giấy tờ chứng minh bạn thực hiện đủ nghĩa vụ nộp thuế đất hằng năm đối với diện tích đất trên GCN QSDĐ,... làm căn cứ để các cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

3. Vấn đề có được lấp kín đường mương công cộng không?

Theo quy định tại Điều 46 Nghị định số 121/2013/NĐ-CP của Chính phủ:

"Điều 46. Vi phạm quy định về khai thác, sử dụng hệ thống thoát nước

...

3. Phạt tiền từ 4.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:

...

b) San, lấp kênh, mương, ao hồ thoát nước công cộng trái quy định;

...

4. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu;

b) Buộc phá dỡ công trình xây dựng, bộ phận công trình xây dựng vi phạm theo quy định tại Nghị định số 180/2007/NĐ-CP đối với hành vi quy định tại Điểm d Khoản 3 Điều này."

Theo đó hành vi tự ý san, lấp kênh mương công cộng là trái quy định của Pháp luật, có thể bị xử hành chính theo quy định nêu trên.

Trên đây là nội dung trả lời của Công ty luật Bảo Chính cho trường hợp bạn hỏi. Nếu còn vướng mắc bạn có thể hỏi tiếp hoặc nghe luật sư tư vấn khi gọi 19006281.

Trân trọng!

Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.