Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở
03/10/2016 09:58
Câu hỏi:
Thấy gia đình cháu gái của mình là chị N sau nhiều năm kiếm sống ở Hà Nội vất vả, lại thường xuyên phải thuê nhà, thay đổi chỗ ở không ổn định, bà L đã chuyển về quê sinh sống để nhà của mình là căn hộ tập thể tầng 1 cho cháu sử dụng. Sau khi chuyển về nhà bác ruột, chị N đã cải tạo lại mặt bằng căn hộ và sử dụng mặt bằng tầng 1 để bán hàng ăn sáng để kiếm sống. Tuy nhiên, một số bà con trong khu dân phố đã xì xào bàn tán cho rằng, việc làm của chị N là sai với các quy định của pháp luật. Chị chỉ là người sử dụng nhà ở chứ không phải chủ sở hữu nhà ở nên không có quyền cải tạo nhà. Song chị N lại cho rằng đây là quyền của người sử dụng nhà ở đã được pháp luật cho phép. Xin hỏi, pháp luật quy định cụ thể về quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở như thế nào?
Trả lời:
Vấn đề bạn hỏi chúng tôi xin trả lời:
Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở được quy định tại Điều 10 Luật nhà ở 2014, bao gồm:
- Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các quyền sau đây:
+ Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;
+ Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm;
+ Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật về đất đai;
+ Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;
+ Sử dụng chung các công trình tiện ích công cộng trong khu nhà ở đó theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật có liên quan.
Trường hợp là chủ sở hữu nhà chung cư thì có quyền sở hữu, sử dụng chung đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư và các công trình hạ tầng sử dụng chung của khu nhà chung cư đó, trừ các công trình được xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở;
+ Bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật về xây dựng;
+ Được bồi thường theo quy định của luật khi Nhà nước phá dỡ, trưng mua, trưng dụng nhà ở hoặc được Nhà nước thanh toán theo giá thị trường khi Nhà nước mua trước nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai;
+ Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện đối với các hành vi vi phạm quyền sở hữu hợp pháp của mình và các hành vi khác vi phạm pháp luật về nhà ở.
- Trường hợp thuộc diện sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định của pháp luật về giao dịch mua bán nhà ở mà việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua theo quy định của Chính phủ thì trong thời hạn sở hữu nhà ở, chủ sở hữu được thực hiện các quyền quy định nêu trên, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; khi hết thời hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận thì chủ sở hữu đang quản lý, sử dụng nhà ở phải bàn giao lại nhà ở này cho chủ sở hữu nhà ở lần đầu.
- Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì có các quyền cụ thể nêu trên, trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở; có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định cụ thể theo pháp luật.
- Người sử dụng nhà ở không phải là chủ sở hữu nhà ở được thực hiện các quyền trong việc quản lý, sử dụng nhà ở theo thỏa thuận với chủ sở hữu nhà ở.
Như vậy, chị N là không phải là chủ sở hữu nhà ở, nhưng chị được thực hiện các quyền trong quản lý, sử dụng nhà ở nếu có thỏa thuận và được sự đồng ý của chủ sở hữu nhà ở.
Trên đây là những ý kiến pháp lý cơ bản của chúng tôi về vụ việc của quý khách, hy vọng có thể giúp quý khách tìm ra cách thức để giải quyết vấn đề.
Để mời luật sư tư vấn luật và tham gia giải quyết các vụ án quý khách liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ Phòng 308, Tòa nhà số 8, Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội. Hoặc nghe luật sư tư vấn trước những nội dung liên quan khi gọi tới 19006281 của Công ty luật Bảo Chính.
Trân trọng./.
Vấn đề bạn hỏi chúng tôi xin trả lời:
Quyền của chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở được quy định tại Điều 10 Luật nhà ở 2014, bao gồm:
- Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì có các quyền sau đây:
+ Có quyền bất khả xâm phạm về nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình;
+ Sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và các mục đích khác mà luật không cấm;
+ Được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật về đất đai;
+ Bán, chuyển nhượng hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; trường hợp tặng cho, để thừa kế nhà ở cho các đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì các đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở đó;
+ Sử dụng chung các công trình tiện ích công cộng trong khu nhà ở đó theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật có liên quan.
Trường hợp là chủ sở hữu nhà chung cư thì có quyền sở hữu, sử dụng chung đối với phần sở hữu chung của nhà chung cư và các công trình hạ tầng sử dụng chung của khu nhà chung cư đó, trừ các công trình được xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở;
+ Bảo trì, cải tạo, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở theo quy định của Luật nhà ở và pháp luật về xây dựng;
+ Được bồi thường theo quy định của luật khi Nhà nước phá dỡ, trưng mua, trưng dụng nhà ở hoặc được Nhà nước thanh toán theo giá thị trường khi Nhà nước mua trước nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp của mình vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng hoặc trong tình trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai;
+ Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện đối với các hành vi vi phạm quyền sở hữu hợp pháp của mình và các hành vi khác vi phạm pháp luật về nhà ở.
- Trường hợp thuộc diện sở hữu nhà ở có thời hạn theo quy định của pháp luật về giao dịch mua bán nhà ở mà việc mua bán nhà ở phải được lập thành hợp đồng. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở đó trong một thời hạn nhất định cho bên mua theo quy định của Chính phủ thì trong thời hạn sở hữu nhà ở, chủ sở hữu được thực hiện các quyền quy định nêu trên, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; khi hết thời hạn sở hữu nhà ở theo thỏa thuận thì chủ sở hữu đang quản lý, sử dụng nhà ở phải bàn giao lại nhà ở này cho chủ sở hữu nhà ở lần đầu.
- Đối với chủ sở hữu nhà ở là tổ chức, cá nhân nước ngoài thì có các quyền cụ thể nêu trên, trường hợp xây dựng nhà ở trên đất thuê thì chỉ được quyền cho thuê nhà ở; có các quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định cụ thể theo pháp luật.
- Người sử dụng nhà ở không phải là chủ sở hữu nhà ở được thực hiện các quyền trong việc quản lý, sử dụng nhà ở theo thỏa thuận với chủ sở hữu nhà ở.
Như vậy, chị N là không phải là chủ sở hữu nhà ở, nhưng chị được thực hiện các quyền trong quản lý, sử dụng nhà ở nếu có thỏa thuận và được sự đồng ý của chủ sở hữu nhà ở.
Trên đây là những ý kiến pháp lý cơ bản của chúng tôi về vụ việc của quý khách, hy vọng có thể giúp quý khách tìm ra cách thức để giải quyết vấn đề.
Để mời luật sư tư vấn luật và tham gia giải quyết các vụ án quý khách liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ Phòng 308, Tòa nhà số 8, Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội. Hoặc nghe luật sư tư vấn trước những nội dung liên quan khi gọi tới 19006281 của Công ty luật Bảo Chính.
Trân trọng./.
Nghị định 11/2013/NĐ-CP Về quản lý đầu tư phát triển đô thị