Quy định về hợp đồng, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Công ty Luật Bảo Chính, Đoàn Luật sư Hà Nội cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi thông tin xin tư vấn.

Về vấn đề của bạn thắc mắc Công ty Luật Bảo Chính tư vấn cho bạn như sau:
Căn cứ vào Chương XI Luật đất đai 2013 quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, cụ thể:

Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

1.Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này...”.

Điều 179 Luật đất đai 2013 quy định:

“Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất

1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;

b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;

c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;...”.

Như vậy, chỉ người sử dụng đất mới có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Từ đó, vấn đề của bạn được giải quyết như sau:

Thứ nhất, hợp đồng ủy quyền đã vi phạm luật đất đai.

Căn cứ vào Điều 581 Bộ luật dân sự 2005 quy định về hợp đồng ủy quyền:

“Điều 581. Hợp đồng uỷ quyền

Hợp đồng uỷ quyền là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên được uỷ quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên uỷ quyền, còn bên uỷ quyền chỉ phải trả thù lao, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.”.

Như vậy, pháp luật quy định trao quyền cho các bên tự ý thỏa thuận tất cả các nội dung của hợp đồng ủy quyền, tuy nhiên, việc thỏa thuận không được trái với quy định của pháp luật, đạo đức, xã hội.

Khi bạn và một chủ thể khác ký với nhau hợp đồng ủy quyền, các bên tự thỏa thuận với nhau về tất cả nội dung của hợp đồng ủy quyền này, theo đó, một chủ khác nhân danh bạn thực hiện việc nộp tiền đất, nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đặc biệt chủ thể đó được phép chuyển quyền sử dụng đất lại cho bạn và bạn có nghĩa vụ trả thù lao. Mà khi chỉ thông qua hợp đồng ủy quyền để nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chủ thể này sẽ không có quyền sử dụng đối với mảnh đất trên và đương nhiên sẽ không có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại cho bạn. Vì vậy, nội dung của hợp đồng ủy quyền do bạn ký kết đã trái với pháp luật đất đai.

Thứ hai, hợp đồng ủy quyền bị vô hiệu một phần.

Căn cứ vào Điều 127 Bộ luật dân sự quy định:

“Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu

Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu.”

Và Căn cứ vào Điều 135 Bộ luật dân sự quy định:

“Điều 135. Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần

Giao dịch dân sự vô hiệu từng phần khi một phần của giao dịch vô hiệu nhưng không ảnh hưởng đến hiệu lực của phần còn lại của giao dịch.”.

Như vậy, do trái với quy định của pháp luật đất đai cho nên phần hợp đồng mà các bên thỏa thuận “được phép chuyển quyền sử dụng đất” sẽ bị vô hiệu và các phần còn lại của hợp đồng sẽ không bị ảnh hưởng đến hiệu lực, vẫn còn hiệu lực để áp dụng.

Thứ ba, cách giải quyết.

Đầu tiên, bạn nên chấm dứt hợp đồng ủy quyền và lấy lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau đó, đến thương lượng, thỏa thuận với người bán đất thực hiện theo trình tự, thủ tục được quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP như sau:

“Hai bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đến tổ chức công chứng trên địa bàn tỉnh nơi có đất yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Người sử dụng đất tức là người bán nộp 1 bộ hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng. Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.”

Theo đó, sau khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết có chứng nhận của tổ chức công chứng, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ đăng ký biến động quyền sử dụng đất, sang tên chuyển chủ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện nơi có đất.

Hồ sơ gồm: Đơn xin đăng ký biến động quyền sử dụng đất (theo mẫu); Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có công chứng); Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên chuyển nhượng; Tờ khai lệ phí trước bạ; Tờ khai thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng quyền sử dụng đất. (Nếu chuyển nhượng một phần thửa đất thì phải có hồ sơ kỹ thuật thửa đất, đo đạc tách thửa phần diện tích chuyển nhượng).

Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:

- Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

- Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

- Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
Trên đây là nội dung tư vấn của công Luật Bảo Chính cho câu hỏi của bạn. Nếu còn thắc mắc tiếp tục gửi thông tin về cho chúng tôi hoặc gọi 19006821 để được tư vấn tiếp.
Trân trọng!

Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.