Quản lý sử dụng đất của hộ gia đình?
05/09/2016 14:39
Câu hỏi:
Việc quản lý, sử dụng và định đoạt tài sản chung của hộ gia đình được pháp luật quy định thế nào? Những trường hợp nào chuyển nhượng tài sản của hộ gia đình không cần sự đồng ý của tất cả các thành viên? (Tuấn Anh, Cổ Loa, Đông Anh, Hà Nội)
Trả lời:
Khái niệm hộ gia đình sử dụng đất được Điều 3, Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất”.
Như vậy về khái niệm Hộ gia đình sử dụng đất đã giới hạn, xác định những cá nhân được coi là thành viên của hộ gia đình là những người có quan hệ vợ, chồng quan hệ huyết thống, cha, mẹ, con cái hoặc quan hệ về nuôi dưỡng, cha mẹ nuôi với con nuôi, cô, rì, chú, bác với các cháu, ông, bà nội với cháu nội, ông bà ngoại với cháu ngoại. Đặc biệt quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình còn phải tồn tại ở thời điểm đươc Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất. Ngoài các trường hợp nêu trên thì không được coi là hộ gia đình sử dụng đất.
Về việc quản lý, sử dụng và định đoạt tài sản chung của hộ gia đình nói chung và quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình nói riêng chỉ được coi là hợp pháp khi tuân thủ, thực hiện đúng theo quy định tại các Điều 108 và Điều 109 Bộ luật Dân sự.
Điều 108 Bộ luật Dân sự 2005 quy định:“Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thỏa thuận là tài sản chung của hộ”.
Và Điều 109 quy định: “Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thỏa thuận. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.”
Có nghĩa rằng đối với các tài sản được xác định là tài sản chung của hộ gia đình thì việc quản lý, sử dụng và định đoạt tài sản này phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý. Khi đó hoạt động này mới đủ điều kiện hợp pháp.
Ví dụ tài sản chung của hộ gia đình là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thì việc định đoạt – chuyển nhượng mua bán… sẽ được pháp luật công nhận là hợp pháp khi việc này có sự đồng ý của tất cả các thành viên đủ mười lăm tuổi tại hộ gia đình đó đồng ý.
Tuy vậy, trên thực tế khi làm thủ tục định đoạt tài sản chung là quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại cơ quan công chứng thì cần có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình đó. Trường hợp hộ gia đình có thành viên chưa thành niên, hoặc mất năng lực hành vi dân sự thì cần có sự đồng ý của người đại diện theo quy định của Điều 141 Bộ luật Dân sự. Yêu cầu này được đặt ra nhằm đảm bảo an toàn cho văn bản công chứng cũng như đảm bảo quyền lợi cho tất cả các thành viên của hộ gia đình.
Nhưng thực tế, các tổ chức công chứng, các văn phòng đăng ký nhà đất đều căn cứ vào sổ hộ khẩu của hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định những thành viên có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó.
Trường hợp nào không cần sự tham gia của các thành viên trong hộ gia đình?
Như nội dung phân tích như trên thì việc quản lý, sử dụng và định đoạt tài sản chung không cần sự đồng ý, tham gia của tất cả các thành viên trong hộ gia đình nếu có đủ căn cứ chứng minh tài sản đó là tài sản riêng của cá nhân, như: quyết định cấp cho cá nhân đó, hợp đồng tặng cho riêng cá nhân đó, văn bản thể hiện cá nhân được thừa kế riêng… thì chỉ cá nhân đó có quyền định đoạt tài sản và các thành viên khác trong hộ gia đình không tham gia việc định đoạt tài sản đó.
Hoặc đó là tài sản chung của hộ gia đình nhưng theo sổ hộ khẩu thì tại thời điểm có tài sản, thành viên không có trong sổ hộ khẩu hoặc đã chuyển đi thì thành viên đó không tham gia việc định đoạt tài sản chung hộ gia đình.
Các giao dịch liên quan tới tài sản chung của hộ gia đình không đáp ứng được các điều kiện, quy định trên sẽ không có giá trị pháp lý hoặc chỉ có giá trị một phần, nếu có tranh chấp thì tính hợp pháp của những văn bản đó sẽ bị xem xét ngay cả khi văn bản này đã được công chứng, chứng thực.
Đó là nội dung công ty luật Bảo Chính tư vấn cho bạn. Nếu còn vướng mắc bạn có thể tiếp tục gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc nghe luật sư tư vấn trực tiếp khi gọi tới Tổng đài tư vấn luật 19006281 của công ty chúng tôi hoặc gửi thông tin, yêu cầu tới Email: contact@luatbaochinh.vn để được chúng tôi tư vấn và hướng dẫn sử dụng dịch vụ.
Trân trọng và kính chúc quý khách hàng mạnh khỏe, hạnh phúc và thành công./.
Giám đốc Công ty luật Bảo Chính!
Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.
Như vậy về khái niệm Hộ gia đình sử dụng đất đã giới hạn, xác định những cá nhân được coi là thành viên của hộ gia đình là những người có quan hệ vợ, chồng quan hệ huyết thống, cha, mẹ, con cái hoặc quan hệ về nuôi dưỡng, cha mẹ nuôi với con nuôi, cô, rì, chú, bác với các cháu, ông, bà nội với cháu nội, ông bà ngoại với cháu ngoại. Đặc biệt quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình còn phải tồn tại ở thời điểm đươc Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất. Ngoài các trường hợp nêu trên thì không được coi là hộ gia đình sử dụng đất.
Về việc quản lý, sử dụng và định đoạt tài sản chung của hộ gia đình nói chung và quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình nói riêng chỉ được coi là hợp pháp khi tuân thủ, thực hiện đúng theo quy định tại các Điều 108 và Điều 109 Bộ luật Dân sự.
Điều 108 Bộ luật Dân sự 2005 quy định:“Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, rừng trồng của hộ gia đình, tài sản do các thành viên đóng góp, cùng nhau tạo lập nên hoặc được tặng cho chung, được thừa kế chung và các tài sản khác mà các thành viên thỏa thuận là tài sản chung của hộ”.
Và Điều 109 quy định: “Các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ theo phương thức thỏa thuận. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.”
Có nghĩa rằng đối với các tài sản được xác định là tài sản chung của hộ gia đình thì việc quản lý, sử dụng và định đoạt tài sản này phải được sự đồng ý của tất cả các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý. Khi đó hoạt động này mới đủ điều kiện hợp pháp.
Ví dụ tài sản chung của hộ gia đình là quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà thì việc định đoạt – chuyển nhượng mua bán… sẽ được pháp luật công nhận là hợp pháp khi việc này có sự đồng ý của tất cả các thành viên đủ mười lăm tuổi tại hộ gia đình đó đồng ý.
Tuy vậy, trên thực tế khi làm thủ tục định đoạt tài sản chung là quyền sử dụng đất của hộ gia đình tại cơ quan công chứng thì cần có sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình đó. Trường hợp hộ gia đình có thành viên chưa thành niên, hoặc mất năng lực hành vi dân sự thì cần có sự đồng ý của người đại diện theo quy định của Điều 141 Bộ luật Dân sự. Yêu cầu này được đặt ra nhằm đảm bảo an toàn cho văn bản công chứng cũng như đảm bảo quyền lợi cho tất cả các thành viên của hộ gia đình.
Nhưng thực tế, các tổ chức công chứng, các văn phòng đăng ký nhà đất đều căn cứ vào sổ hộ khẩu của hộ gia đình tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định những thành viên có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó.
Trường hợp nào không cần sự tham gia của các thành viên trong hộ gia đình?
Như nội dung phân tích như trên thì việc quản lý, sử dụng và định đoạt tài sản chung không cần sự đồng ý, tham gia của tất cả các thành viên trong hộ gia đình nếu có đủ căn cứ chứng minh tài sản đó là tài sản riêng của cá nhân, như: quyết định cấp cho cá nhân đó, hợp đồng tặng cho riêng cá nhân đó, văn bản thể hiện cá nhân được thừa kế riêng… thì chỉ cá nhân đó có quyền định đoạt tài sản và các thành viên khác trong hộ gia đình không tham gia việc định đoạt tài sản đó.
Hoặc đó là tài sản chung của hộ gia đình nhưng theo sổ hộ khẩu thì tại thời điểm có tài sản, thành viên không có trong sổ hộ khẩu hoặc đã chuyển đi thì thành viên đó không tham gia việc định đoạt tài sản chung hộ gia đình.
Các giao dịch liên quan tới tài sản chung của hộ gia đình không đáp ứng được các điều kiện, quy định trên sẽ không có giá trị pháp lý hoặc chỉ có giá trị một phần, nếu có tranh chấp thì tính hợp pháp của những văn bản đó sẽ bị xem xét ngay cả khi văn bản này đã được công chứng, chứng thực.
Đó là nội dung công ty luật Bảo Chính tư vấn cho bạn. Nếu còn vướng mắc bạn có thể tiếp tục gửi câu hỏi cho chúng tôi hoặc nghe luật sư tư vấn trực tiếp khi gọi tới Tổng đài tư vấn luật 19006281 của công ty chúng tôi hoặc gửi thông tin, yêu cầu tới Email: contact@luatbaochinh.vn để được chúng tôi tư vấn và hướng dẫn sử dụng dịch vụ.
Trân trọng và kính chúc quý khách hàng mạnh khỏe, hạnh phúc và thành công./.
Giám đốc Công ty luật Bảo Chính!
Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.
Luật sư tư vấn, tư vấn luật, Luật đất đai, Luật sư đất đai, tranh chấp đất đai, luật sư Hà Nội, hợp đồng thế chấp, đơn khởi kiện, quyền sử dụng đất, mua bán nhà, quyền sở hữu nhà, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, thuế đất, Công ty luật, hợp đồng mua bán nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai, thế chấp nhà ở, thế chấp đất đai, giao dịch đất đai, thuê nhà ở, thuê đất đai, đăng ký đất đai, vi phạm đất đai, xử phạt hành chính đất đai, khiếu nại đất đai, sổ đỏ, sổ hồng, thu hồi đất, bồi thường đất, sửa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặt cọc, hợp đồng đặt cọc
Nghị quyết số 1037/2006/NQ-UBTVQH11 Về giao dịch Nhà ở trước ngày 1.7.1991