Nộp tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao sang đất ở.

Công ty Luật Bảo Chính, Đoàn Luật sư Hà Nội cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi thông tin xin tư vấn.

Về vấn đề của bạn thắc mắc Công ty Luật Bảo Chính tư vấn cho bạn như sau:
Pháp luật có quy định về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất vườn, ao sang đất ở thì diện tích chuyển đổi phải nằm trong hạn mức mà pháp luật cho phép. Đối với trường hợp của bạn, địa phương bạn có quy định hạn mức giao đất ở là 150m2, như vậy, việc bạn chuyển mục đích sử dụng 350m2 đất từ đất vườn, ao sang đất ở là vượt hạn mức được cho phép.

Khoản 2 Điều 57 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

"Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng".

Quy định của pháp luật đất đai về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất như sau: Khi chuyển mục đích sử dụng đất, Nghị định 45/2014/NĐ-CP tại Điều 3 quy định:

- Đối với diện tích đất trong hạn mức, sẽ áp dụng giá đất để tính thu tiền sử dụng đất là giá đất quy định tại Bảng giá đất của UBND tỉnh;

- Đối với diện tích đất vượt hạn mức, sẽ áp dụng giá đất để tính thu tiền sử dụng đất là giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất nếu khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại.

Như vậy, trường hợp của bạn đối với diện tích đất vượt hạn mức, thì giá thu tiền sử dụng đất là giá đất cụ thể và sẽ được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư. Tuy nhiên, vì bạn không nói rõ địa phương bạn đang sinh sống nên chúng tôi không có cơ sở để có thông tin về giá đất của UBND tỉnh nơi có diện tích đất được chuyển đổi.

Còn mức 50% mà bạn hiểu là mức thu tiền sử dụng đất đối với một số trường hợp nhất định được hiểu như sau:

Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở quy định các mức thu tiền sử dụng đất khác nhau đối với mỗi trường hợp cũng như mỗi loại đất khi chuyển mục đích sử dụng sang đất ở là khác nhau. Đối với đất vườn, ao chuyển sang làm đất ở có một mức thu tiền sử dụng đất khác với đất phi nông nghiệp không phải là đất ở chuyển sang làm đất ở. Cụ thể, Chúng tôi xin cung cấp quy định của pháp luật đất đai về thu tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích từ đất vườn, ao sang đất ở được quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP như sau:

"2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:

a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại Khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”

Như vậy, khi gia đình bạn chuyển mục đích sử dụng 350m2 đất từ đất vườn ao trong cùng thửa đất có nhà ở thành đất ở thì tiền sử dụng đất phải nộp là 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Giá đất ở trong trường hợp này được tính cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Trên đây là nội dung tư vấn của công Luật Bảo Chính cho câu hỏi của bạn. Nếu còn thắc mắc tiếp tục gửi thông tin về cho chúng tôi hoặc gọi 19006821 để được tư vấn tiếp.
Trân trọng!
Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.