Những vướng mắc về Xây dựng, mởi cửa và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tranh chấp dân sự liên quan?

Chào bạn, cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi cho Công ty chúng tôi. Vấn đề của bạn chúng tôi xin được tư vấn như sau:

Câu hỏi 01: Theo quy định của pháp luật về xây dựng, không cho phép mở các loại cửa đi, cửa sổ, cửa thông gió, lỗ thông hơi, kể cả cửa thoát hiểm, … khi đã hết ranh giới đất.

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 tại Điều 178 về Trổ cửa nhìn sang bất động sản liền kề:

“1. Chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa ra vào, cửa sổ quay sang nhà bên cạnh, nhà đối diện và đường đi chung theo quy định của pháp luật về xây dựng.

2. Mặt dưới mái che trên cửa ra vào, mặt dưới mái che cửa sổ quay ra đường đi chung phải cách mặt đất từ 2,5 mét trở lên”.

Và theo Điều 7 Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của Bộ trưởng Xây dựng, thì chủ sở hữu nhà chỉ được trổ cửa sổ, lỗ thông hơi, lỗ thông gió theo quy định sau:

- Từ tầng hai (lầu một) trở lên, trên các bức tường cách ranh giới đất với công trình bên cạnh dưới 2 m không được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi (chỉ được mở cửa đi, cửa sổ, lỗ thông hơi trên các bức tường cách ranh giới đất với nhà bên cạnh ít nhất 2 m). Khi mở cửa cần có biện pháp tránh tia nhìn trực tiếp vào nội thất nhà bên cạnh (chắn tầm nhìn hoặc bố trí so le các cửa sổ giữa hai nhà).

- Mép ngoài cùng của ban công trông sang nhà hàng xóm phải cách ranh giới đất giữa hai nhà ít nhất là 2 m.

- Trong trường hợp người có quyền sử dụng lô đất liền kề có thỏa thuận thì trên bức tường xây cách ranh giới đất dưới 2 m có thể mở các lỗ cửa nhưng phải đề phòng trường hợp lửa cháy lan giữa hai nhà. Các lỗ cửa này phải là của cố định (chớp lật hoặc lắp chết kính) có mép ngoài cùng cao hơn mặt sàn ít nhất là 2 m. Khi thỏa thuận bị hủy bỏ; việc bít các lỗ cửa này là mặc nhiên, không phải thương lượng, xét xử.

Riêng đối với các bức tường giáp khu đất công cộng (công viên, bãi đỗ xe) cơ quan quản lý xây dựng có thể cho phép mở một số cửa sổ cố định...

Như vậy, chủ sở hữu bất động sản khi muốn mở cửa sổ, lỗ thông hơi phải thực hiện theo đúng quy định của pháp luật đã nêu ở trên.

Câu hỏi 02: Được quyền rào chắn phần đất chưa sử dụng “thuộc quyền sở hữu của mình”.

Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định về mốc giới ngăn cách các bất động sản tại Điều 176 như sau:

"Điều 176. Mốc giới ngăn cách các bất động sản

1. Chủ sở hữu bất động sản chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.

2. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thoả thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn trên ranh giới để làm mốc giới ngăn cách giữa các bất động sản; những vật mốc giới này là sở hữu chung của các chủ thể đó.

Trường hợp mốc giới ngăn cách chỉ do một bên tạo nên trên ranh giới và được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý thì mốc giới ngăn cách đó là sở hữu chung, chi phí để xây dựng do bên tạo nên chịu, trừ trường hợp có thoả thuận khác; nếu chủ sở hữu bất động sản liền kề không đồng ý mà có lý do chính đáng thì chủ sở hữu đã dựng cột mốc, hàng rào, trồng cây, xây tường ngăn phải dỡ bỏ.

3. Đối với mốc giới là tường nhà chung, chủ sở hữu bất động sản liền kề không được trổ cửa sổ, lỗ thông khí hoặc đục tường để đặt kết cấu xây dựng, trừ trường hợp được chủ sở hữu bất động sản liền kề đồng ý.

Trường hợp nhà xây riêng biệt nhưng tường sát liền nhau thì chủ sở hữu cũng chỉ được đục tường, đặt kết cấu xây dựng đến giới hạn ngăn cách tường của mình.

Đối với cây là mốc giới chung, các bên đều có nghĩa vụ bảo vệ; hoa lợi thu được từ cây được chia đều, trừ trường hợp có thoả thuận khác”.

Theo quy định trên thì bạn được quyền rào chắn phần đất chưa sử dụng thuộc quyền sở hữu của mình. Tuy nhiên khi tiến hành rào chắn bạn nên thỏa thuận với những người sử dụng đất liền kề về việc dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn, troognf cây trên ranh giới để làm mộc giới ngăn cách giữa các bất động sản và mốc giới ngăn cách này thuộc sở hữu chung.

Câu hỏi 03: Nhà ở, đất ở đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng trên mấy chục năm rồi, nay có nhu cầu sửa chữa nên phải đo vẽ lại thì phát sinh chênh lệch tăng so với diện tích đo vẽ ban đầu; Xin Luật sư cho biết diện tích dôi ra đó có được công nhận là hợp pháp hay không? Nếu được công nhận hợp pháp thì căn cứ vào Điều, Khoản, Bộ Luật nào ?

Điều 267 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định nghĩa vụ tôn trong quy tắc xây dựng:

"Điều 267. Nghĩa vụ tôn trọng quy tắc xây dựng

1. Khi xây dựng công trình, chủ sở hữu công trình phải tuân theo pháp luật về xây dựng, bảo đảm an toàn, không được xây vượt quá độ cao, khoảng cách mà pháp luật về xây dựng quy định và không được xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh.

2. Khi có nguy cơ xảy ra sự cố đối với công trình xây dựng, ảnh hưởng đến bất động sản liền kề và xung quanh thì chủ sở hữu công trình phải cho ngừng ngay việc xây dựng, sửa chữa hoặc dỡ bỏ theo yêu cầu của chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh hoặc theo yêu cầu của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi xây dựng công trình vệ sinh, kho chứa hoá chất độc hại và các công trình khác mà việc sử dụng có khả năng gây ô nhiễm môi trường, chủ sở hữu phải xây cách mốc giới một khoảng cách và ở vị trí hợp lý, phải bảo đảm vệ sinh, an toàn và không làm ảnh hưởng đến chủ sở hữu bất động sản liền kề và xung quanh.

Nhà ở, đất ở đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng trên mấy chục năm nay có nhu cầu sửa chữa nên phải đo vẽ lại thì phát sinh chênh lệch tăng so với diện tích đo vẽ ban đầu thì bạn cần đính chính lại."

Theo quy định trên thì khi Nhà ở, đất ở đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng trên mấy chục năm nay có nhu cầu sửa chữa nên phải đo vẽ lại thì phát sinh chênh lệch tăng so với diện tích đo vẽ ban đầu thì bạn cần đính chính lại. Phần diện tích dôi ra đó sẽ do cơ quan có thẩm quyền quyết định cộng nhận là hợp pháp hay không hợp pháp sau khi bạn thực hiện đính chính lại.

Câu hỏi 04: Có một hộ đang xây nhà, họ đã làm hết ranh giới đất, nhưng lại muốn mở cửa đi trên phần đất của tôi đã được nhà nước cấp trên 20 năm nên nói càn là trong phần đất đó có 1 mét là đường cống công cộng. Nhưng không có chứng cứ. Xin Luật sư cho biết, giả sử họ nói là đúng, nhưng diện tích đất đó đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng trên mấy chục năm thì có được công nhận là hợp pháp hay không?

Điều 273 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề:

"Điều 273. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác."

"Điều 275. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác.

Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù."

Theo quy định trên, khi hộ dân đó đang xây nhà và họ đã làm hết ranh giới đất nếu bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra thì có quyền yêu cầu bạn dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; còn nếu không bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác thì họ không được quyền yêu cầu bạn dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng.

Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và theo thông tin bạn cung cấp: diện tích đất đó của bạn đã được Nhà nước cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng trên mấy chục năm thì vẫn được công nhận.

"Điều 97. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này."

Như vậy khi nhà nước thực hiện thu hồi đất nông nghiệp của bạn, bạn sẽ được bồi thường theo các nguyên tắc kể trên. Để xác định được mức giá bồi thường cụ thể bạn phải căn cứ vào bảng giá đất và khung giá đất của địa phương bạn.

Đối chiếu với mức giá đất bồi thường cho gia đình bạn, bạn có thể xác định xem mức bồi thường đã nhận có hợp lý hay không. Nếu không hợp lý bạn có thể làm đơn khiếu nại lên cơ quan có thẩm quyền theo thủ tục tại luật khiếu nại 2011.

Trên đây là nội dung trả lời của Công ty Luật Bảo Chính cho câu hỏi của bạn, nếu còn vướng mắc bạn có thể gọi 19006281 để được tư vấn trực tiếp.

Trân trọng!
 

Gọi 19006281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia các vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, thương mại, kinh tế… vui lòng liên hệ với chúng tôi theo địa chỉ trên.