Mua nhà ở và nghĩa vụ của bên mua nhà ở

Công ty luật Bảo Chính, Đoàn luật sư Hà Nội cám ơn bạn đã gửi thông tin xin tư vấn đế cho chúng tôi.

Về vấn đề bạn còn đang thắc mắc, chúng tôi tư vấn như sau:

1. Vấn đề anh A có vi phạm hợp đồng với bạn không?

Điều 453. Nghĩa vụ của bên mua nhà ở

Bên mua nhà ở có các nghĩa vụ sau đây:

1. Trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn, theo phương thức đã thoả thuận; nếu không có thoả thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả vào thời điểm bên bán giao nhà và tại nơi có nhà;

2. Nhận nhà và hồ sơ về nhà đúng thời hạn đã thoả thuận;

3. Trong trường hợp mua nhà đang cho thuê, phải bảo đảm quyền, lợi ích của người thuê như thoả thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực.

Điều 454. Quyền của bên mua nhà ở

Bên mua nhà ở có các quyền sau đây:

1. Được nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng đã thoả thuận;

2. Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thoả thuận;

3. Yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn; nếu không giao hoặc chậm giao nhà thì phải bồi thường thiệt hại.

Theo các quy định trên thì bên mua không bị cấm bán lại nhà cho một bên thứ ba khác, do đó, anh A không vi phạm hợp đồng với bạn. Tuy nhiên, theo thông tin bạn cung cấp, hợp đồng giữa bạn là bên mua là anh A mới chỉ là hợp đồng đặt cọc, chưa phát sinh quyền sở hữu thực tế của anh A đối với ngôi nhà nên hợp đồng đặt cọc bán nhà cho một bên thứ ba khác của anh A có thể bị tuyên vô hiệu:

Theo quy định tại Điều 132 Bộ luật dân sự 2005:

“Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa

Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa thì có quyền yêu cầu Toà án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.

Lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.

Đe dọa trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của cha, mẹ, vợ, chồng, con của mình.”

2. Nếu có nhiều người mang hợp đồng mua nhà với anh A đến thì làm thế nào?

Những người mua nhà đến nhà bạn chỉ có hợp đồng đặt cọc với anh A, giao kết trực tiếp với anh A mà không liên quan gì tới bạn. Thêm vào đó, bạn và A mới chỉ ký hợp đồng đặt cọc, chưa có công chứng, GCN QSDĐ của căn nhà vẫn do bạn giữ, khi chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính với bạn và hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu nhà chưa công chứng thì bạn vẫn là chủ sở hữu của căn nhà, được pháp luật bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp đối với căn nhà đó và hợp đồng của những người mua khác với A là không có hiệu lực pháp luật.

3. Sau khi công chứng hợp đồng bên thứ ba không cho tháo dỡ đồ?

Theo quy định tại điều 451, Bộ luật dân sự 2005 quy định người bán nhà có các nghĩa vụ sau đây:

"1. Thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán, nếu có;

2. Bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua;

3. Giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua;

4. Thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật."

Theo thông tin bạn cung cấp, hợp đồng mua bán nhà - hợp đồng đặt cọc quy định việc bàn giao nhà của bạn cho bên mua là bàn giao nhà trống. Theo đó, bạn có thể tháo dỡ các trang thiết bị, chỉ bán căn nhà mà không bán các tài sản gắn liền với ngôi nhà. Căn cứ quy định của Bộ luật dân sự 2005 về nghĩa vụ của người bán nhà thì bạn phải giao nhà theo đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng, nghĩa là giao nhà trống như trong hợp đồng mua bán nhà - hợp đồng đặt cọc nói trên.

Việc bên thứ ba - người mua nhà từ anh A không cho bạn tháo dỡ đồ là không có căn cứ do bạn là chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà, giao kết hợp đồng mua bán với A nên chỉ có nghĩa vụ thực hiện những nội dung giao kết với A mà không phải với bên thứ ba nào khác. Việc A giao kết hợp đồng giao nhà cho bên thứ ba kèm điều khoản không tháo dỡ đồ sẽ do A hoàn toàn chịu trách nhiệm. Nếu A cố tình trốn tránh, không giải quyết, bạn và bên thứ ba mua lại nhà từ A có thể khởi kiện lên Tòa án nhân dân cấp huyện nơi A cư trú để đòi quyền lợi chính đáng.

Trên đây là nội dung trả lời của Công ty luật Bảo Chính cho trường hợp bạn hỏi. Nếu còn vướng mắc bạn có thể hỏi tiếp hoặc nghe luật sư tư vấn khi gọi 19006281.

Trân trọng.

Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.