Mua đất của anh trai có cần sự đồng ý của chị dâu không? Các loại thuế, phí phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Công ty Luật Bảo Chính, Đoàn Luật sư Hà Nội cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi thông tin xin tư vấn.

Thứ nhất, xin tư vấn về vấn đề trong giấy chứng nhận quyền sử dụng không có tên chị dâu có ảnh hưởng tới việc anh trai bạn chuyển nhượng quyền sở hữu đất cho bạn không?

Trước tiên, cần hiểu rõ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là là chứng thư có giá trị pháp lý xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất về quyền hạn và nghĩa vụ trong việc sử dụng đất đai. Bằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất mới có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế, và góp vốn liên doanh bằng đất đai trong khuôn khổ mà pháp luật cho phép đối với mảnh đất đó. Đó cũng là cơ sở pháp lý để giải quyết các vụ tranh chấp đất đai.

Tại Điều 33 Luật hôn nhân và gia đình 2014 có quy định:

“1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.

Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng”.

Như vậy, theo thông tin mà bạn cung cấp thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mặc dù đăng ký dưới tên của anh trai bạn, không có tên chị dâu nhưng được cấp sau khi anh chị kết hôn nên nếu không có căn cứ chứng minh quyền sử dụng đất này của anh trai bạn là do được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng thì quyền sử dụng mảnh đất này là tài sản hợp pháp được cả hai vợ chồng tạo lập trong thời kì hôn nhân. Do đó, quyền sử dụng đất được xác định là tài sản chung vợ chồng. Việc chỉ có anh trai bạn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không làm ảnh hưởng đến quyền lợi và nghĩa vụ của chị dâu bạn đối với mảnh đất tức chị dâu bạn có quyền hạn đối với mảnh đất. Anh trai bạn và chị dâu bình đẳng với nhau về quyền, nghĩa vụ trong việc tạo lập, chiếm hữu, sử dụng, định đoạt mảnh đất này.

Vì lý do trên, trong trường hợp này, anh trai bạn muốn chuyển nhượng lại cho bạn quyền sử dụng đất thì theo quy định tại Khoản 2, Điều 35 Luật hôn nhân gia đình 2014 thì hai anh chị phải có sự thỏa thuận bằng văn bản về việc đồng ý chuyển nhượng lại quyền sử dụng mảnh đất đó cho bạn. Nếu chị dâu bạn không đồng ý chuyển nhượng, thì anh bạn chỉ có thể chuyển nhượng phần quyền sử dụng đất của mình trong tài sản chung và cần có văn bản thỏa thuận chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân theo quy định tại Điều 38 Luật hôn nhân gia đình 2014:

“1. Trong thời kỳ hôn nhân, vợ chồng có quyền thỏa thuận chia một phần hoặc toàn bộ tài sản chung….

2. Thỏa thuận về việc chia tài sản chung phải lập thành văn bản. Văn bản này được công chứng theo yêu cầu của vợ chồng hoặc theo yêu cầu của pháp luật.

3. Trong trường hợp vợ, chồng có yêu cầu thì Tòa án giải quyết việc chia tài sản chung của vợ chồng”

Thư hai, xin trả lời về vấn nếu chị dâu bạn có quyền hạn trong đó tức trường hợp chị dâu bạn không đồng ý chuyển nhượng quyền sở hữu đất cho bạn thì mức thuế mà bạn phải đóng là bao nhiêu?

Theo quy định của pháp luật các loại thuế, phí, lệ phí khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm:

- Thuế thu nhập cá nhân

Tại Điều 2 Luật sửa đổi bổ sung một số điều của các Luật về thuế đã sửa đổi, bổ sung Điều 14 về thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản của Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 như sau:

“1. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần.

2. Chính phủ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá chuyển nhượng bất động sản.

3. Thời điểm xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.”

Tuy nhiên tại Khoản 1, Điều 4 Nghị định 65/2013/NĐ-CP về thu nhập được miễn thuế có bao gồm:

“Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản (bao gồm cả nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản) giữa: Vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị em ruột với nhau”.

Như vậy đối với trường hợp chuyển nhượng này giữa anh trai bạn và bạn thì được miễn thuế thu nhập cá nhân.

- Lệ phí trước bạ

Công thức: Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ × Lệ phí

Theo quy định tại khoản 1 Điều 7 Nghị định số 45/2011/NĐ-CP của Chính phủ ngày 17/06/2011 về lệ phí trước bạ thì:

+ Lệ phí đối với nhà, đất chuyển nhượng: 0.5%

+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất nhận chuyển nhượng là giá chuyển nhượng thực tế ghi trong hóa đơn, hoặc hợp đồng chuyển nhượng.

- Lệ phí trích lục hồ sơ: mức lệ phí trích lục hồ sơ từ 10.000-15.000/lần.

Thông thường, bên chuyển nhượng sẽ chịu thuế thu nhập cá nhân, bên nhân chuyển nhượng chịu lệ phí trước bạ trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Trên đây là nội dung tư vấn của công Luật Bảo Chính cho câu hỏi của bạn. Nếu còn thắc mắc tiếp tục gửi thông tin về cho chúng tôi hoặc gọi 19006821 để được tư vấn tiếp.
Trân trọng!
Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.