Mua bán nhà khi chỉ có vi bằng.

Công ty Luật Bảo Chính, Đoàn Luật sư Hà Nội cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi thông tin xin tư vấn.

1. Xin hỏi luật sư với diện tích căn nhà như vậy và tình trạng lô đất hiện tại thì không được tách sổ phải không? Nếu muốn nhà nước công nhận cái sân làm con đường thì như thế nào? Và nếu diện tích căn nhà không đủ điều kiện tách thì làm cách nào để xin tách ?

Diện tích đất mà bạn đang nhắc tới có hình thành nhà ở, căn nhà này có diện tích là: 3,925 x 13,54m (1 lầu 1 trệt) = 53,1445 m2.

Diện tích này nằm trong lô đất gồm 10 lô, trong đó đã xây dựng được 8 căn nhà với diện tích giống nhau. Chủ lô đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sủ dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Lô đất đã được cấp phép xây dựng vào ngày 23/7/2014.

Theo quy định của Quyết định số 33/2014/QĐ-UBND ngày 15 tháng 10 năm 2014 quy định diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại nông thôn và đô thị trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

Nếu bạn ở quận 12, đất có nhà ở thì điều kiện tách thửa được quy định là “50m2 và chiều rộng mặt tiền thửa đất không nhỏ hơn 04 mét”. Về phần diện tích thì bạn đã đủ điều kiện nhưng bạn xem lại chiều rộng mặt tiền có đảm bảo là không nhỏ hơn 04 mét hay không thì mới đủ điều kiện tách thửa.

2. Ngoài 2 lý do mà chủ lô đất nêu thì còn những lý do nào mà họ chưa nói? Có những rủi ro nào mà mình cần biết nếu mua căn nhà này? (như chủ đất dùng sổ chung để thể chấp vay ngân hàng, có thể bán cho một người nào khác trước và sau khi em mua căn nhà này?...).

Về phần thiếu diện tích, chưa được công nhận là đường đi và chỉ được lập vi bằng không được công chứng chỉ là một phần căn cứ. Bản chất vi bằng là văn bản do Thừa phát lại lập, ghi nhận sự kiện, hành vi được dừng làm chứng cứ trong xét xử và trong các quan hệ pháp lý khác.

Vi bằng do Thừa phát lại lập có giá trị chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật. Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu xét thấy cần thiết, Tòa án có thể triệu tập Thừa phát lại để làm rõ tính xác thực của vi bằng.

Có nghĩa, khi bạn mua bán nhà chỉ lập vi bằng, là căn cứ đảm bảo quyền lợi cho bạn sau này nếu như có phát sinh tranh chấp xảy ra. Nếu như đảm bảo tính pháp lý hơn thì áp dụng làm hợp đồng có công chứng nhưng phải đủ điều kiện mua bán, hợp lệ hợp pháp thì mới có thể công chứng.

Ngoài những vấn đề mà chủ lô đất nói khi mua bán bạn cần lưu ý:

+ Tài sản có phải tài sản sở hữu chung của ai không?

+ Thuộc tài sản thừa kế không?

+ Đang thế chấp hay đặt cọc mua bán chưa?

+ Diện tích mua bán thể hiện trên bản đồ thế nào?

Căn cứ để xác định đối tượng có được mua bán chuyển nhượng hay không?

3. Với tình trạng như vậy thì có làm thủ tục chuyển quyền đồng sở hữu được không?

Đồng sở hữu được hiểu theo nghĩa thông thường là sở hữu tài sản của nhiều cá nhân, khi làm thủ tục chuyển quyền đồng sở hữu sẽ phát sinh các vấn đề về quyền và nghĩa vụ chung của các bên. Bất cập sở hữu chung xảy ra rất nhiều nên việc chuyển sang đồng sở hữu sẽ không đảm bảo.

4. Nếu em mua thì có cách nào để giảm thiếu rủi ro, tránh được tranh chấp, mất mát tài sản, trong hợp đồng đặt cọc, mua bán cần ghi những mục gì, yêu cầu ghi mục gì để hạn chế rủi ro cho mình?

Để giảm thiểu rủi ro thì trước tiên vẫn lập vi bằng, làm cam kết xác nhận về việc mua bán chuyển nhượng giữa các bên. Tuy nhiên hình thức này chỉ mang tính chất tạm thời, quyền sở hữu của bạn chưa được pháp luật công nhận hoàn toàn nên mức độ rủi ro vẫn có thể xảy ra.

5. Nếu muốn hỏi xem nhà này, lô đất này có bị quy hoạch, giải tỏa hay có tranh chấp, thế chấp, đã bán cho ai chưa thì hỏi ở Quận 12 hay Phường Thạnh Xuân ?

Bạn lên trực tiếp quận 12 để làm rõ về nội dung này lô đất này có bị quy hoạch, giải tỏa hay có tranh chấp, thế chấp, đã bán cho ai chưa?
Trên đây là nội dung tư vấn của công Luật Bảo Chính cho câu hỏi của bạn.Nếu còn thắc mắc tiếp tục gửi thông tin về cho chúng tôi hoặc gọi 19006821 để được tư vấn tiếp.
Trân trọng!
Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.