Mua bán đất đai nhưng chưa sang tên chuyển nhượng giải quyết như thế nào?

Công ty Luật Bảo Chính, Đoàn Luật sư Hà Nội cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi thông tin xin tư vấn.

Về vấn đề của bạn thắc mắc Công ty Luật Bảo Chính tư vấn cho bạn như sau:
Theo Điều 405 Bộ luật dân sự năm:

"Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác."

Theo mục a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013:

Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực

Theo tình huống, giữa ông Thành và bà Cúc đã thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất một cách hợp pháp, theo đúng hình thức pháp luật quy định. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Thành và bà Cúc đã phát sinh hiệu lực, do đó, các bên tham gia hợp đồng phải thực hiện quyền và nghĩa vụ mà hai bên đã thỏa thuận. Như ông đã trình bày, ông Thành đã giao tiền cho bà Cúc. Bà Cúc đã thực hiện quyền của mình. Bà Cúc chỉ có thể yêu cầu ông Thành hoàn trả lại quyền sử dụng đất khi thực hiện việc việc hủy bỏ hợp đồng.

Nếu trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Thành và bà Cúc không có quy định khác về quyền hủy bỏ hợp đồng thì bà Cúc chỉ có quyền hủy bỏ hợp đồng trong trường hợp được quy định tại Điều 425 Bộ luật dân sự năm 2005:

"1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại khi bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thoả thuận hoặc pháp luật có quy định.

2. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết và các bên phải hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải trả bằng tiền.

4. Bên có lỗi trong việc hợp đồng bị hủy bỏ phải bồi thường thiệt hại."

Do đó, nếu như ông Thành không vi phạm hợp đồng thì bà Cúc không có quyền hủy bỏ hợp đồng để đòi lại quyền sử dụng đất mà đã chuyển nhượng cho ông Thành.

Trong trường hợp này, nếu như bà Cúc không thực hiện nghĩa vụ của mình là thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất thì theo quy định tại Điều 9 Bộ luật dân sự năm:

"1. Tất cả các quyền dân sự của cá nhân, pháp nhân, chủ thể khác được tôn trọng và được pháp luật bảo vệ.

2. Khi quyền dân sự của một chủ thể bị xâm phạm thì chủ thể đó có quyền tự bảo vệ theo quy định của Bộ luật này hoặc yêu cầu cơ quan, tổ chức có thẩm quyền:

a) Công nhận quyền dân sự của mình;

b) Buộc chấm dứt hành vi vi phạm;

c) Buộc xin lỗi, cải chính công khai;

d) Buộc thực hiện nghĩa vụ dân sự;

đ) Buộc bồi thường thiệt hại."

Ông Thanh có quyền yêu bà Cúc thực hiện nghĩa vụ của mình, hoặc yêu cầu cơ quan nhà nước bảo vệ quyền lợi của mình. Sau khi yêu cầu sự can thiệp của nhà nước, bà Cúc phải thực hiện nghĩa vụ của mình là thực hiện thủ tục sang tên quyền sử dụng đất của mình cho ông Thành. Sau khi, bà Cúc đã thực hiện việc sang tên quyền sử dụng đất cho ông Thành. Ông Thành và ông có thể tiến hành các thủ tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng theo đúng quy định của pháp luật.

Ngoài ra, theo quy định tại Điều 309 Bộ luật dân sự năm:

"1. Bên có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ dân sự có thể chuyển giao quyền yêu cầu đó cho người thế quyền theo thoả thuận, trừ những trường hợp sau đây:

a) Quyền yêu cầu cấp dưỡng, yêu cầu bồi thường thiệt hại do xâm phạm đến tính mạng, sức khoẻ, danh dự, nhân phẩm, uy tín;

b) Bên có quyền và bên có nghĩa vụ có thoả thuận không được chuyển giao quyền yêu cầu;

c) Các trường hợp khác do pháp luật quy định.

2. Khi bên có quyền yêu cầu chuyển giao quyền yêu cầu cho người thế quyền thì người thế quyền trở thành bên có quyền yêu cầu.

Người chuyển giao quyền yêu cầu phải báo cho bên có nghĩa vụ biết bằng văn bản về việc chuyển giao quyền yêu cầu. Việc chuyển giao quyền yêu cầu không cần có sự đồng ý của bên có nghĩa vụ, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác."

Ông Thành có thể chuyển giao quyền yêu cầu bà Cúc thực hiện hiện sang tên đất cho ông Thành sang trực tiếp cho ông. Tức là, bà Cúc sẽ trực tiếp thực hiện việc sang tên đất cho ông mà không cần phải thông qua ông Thành.
Trên đây là nội dung tư vấn của công Luật Bảo Chính cho câu hỏi của bạn. Nếu còn thắc mắc tiếp tục gửi thông tin về cho chúng tôi hoặc gọi 19006821 để được tư vấn tiếp.
Trân trọng!
Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.