Mua bán đất bằng giấy viết tay có giá trị không? Quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch mua bán đất.

Công ty Luật Bảo Chính, Đoàn Luật sư Hà Nội cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi thông tin xin tư vấn.

Cần xác định xem giấy tờ mua bán viết tay này tại thời điểm năm bao nhiêu? Hiện nay, pháp luật chỉ công nhận các giao dịch mua bán bằng giấy tay thực hiện trước ngày 1/7/2004, trước ngày Luật đất đai 2003 có hiệu lực.

Sau ngày 1/7/2004, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới làm phát sinh hiệu lực của giao dịch dân sự này.

1. Trường hợp mua bán đất trước ngày 1/7/2004:

Khi đó, giấy viết tay này vẫn được pháp luật công nhận, vẫn làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch mua bán đất này.

Bên A có nghĩa vụ trả tiền cho bên B và có quyền được sở hữu mảnh đất và được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bên B có nghĩa vụ giao đất cũng như các giấy tờ sở hữu mảnh đất cho bên A và có quyền nhận khoản tiền từ việc mua bán này.

Trong trường hợp bên B không giao sổ đỏ cho bên A để làm thủ tục chuyển nhượng sử dụng đất, nếu không thỏa thuận được về việc giao sổ đỏ cũng như làm thủ tục chuyển nhượng thì bên A hoàn toàn có quyền khởi kiện bên B tới cơ quan Tòa án để được giải quyết theo đúng quy định pháp luật, bảo vệ quyền lợi của mình.

2. Trường hợp mua bán đất sau ngày 1/7/2004:

Điều 689 Bộ luật dân sự năm về Hình thức chuyển quyền sử dụng đất thì:

“1. Việc chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều này.

2. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Việc thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định tại các điều từ Điều 733 đến Điều 735 của Bộ luật này.”

Điều 134 Bộ Luật dân sự quy định :

“Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức

Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch mà các bên không tuân theo thì theo yêu cầu của một hoặc các bên, Toà án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác quyết định buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn; quá thời hạn đó mà không thực hiện thì giao dịch vô hiệu.”

Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

“a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;”

Như vậy, từ các quy định của các pháp luật nêu trên, do giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của bạn không có sự chứng nhận thông qua công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất, nên đây là giao dịch dân sự vô hiệu về hình thức.

Khi đó, bên A có thể khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp, Toà án sẽ quyết định buộc bên A và bên B cùng làm lại các thủ tục theo đúng quy định về hình thức của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nếu một trong hai bên cố tình không làm lại các thủ tục đó thì tòa án tuyên bố giao dịch này vô hiệu.

Theo quy định tại Điều 137 Bộ luật Dân sự 2005, hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu, khi đó, giao dịch này không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập; các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền.

Do đó, bên B phải có nghĩa vụ hoàn trả lại toàn bộ số tiền đã nhận của bên A trước đó, bên A sẽ không bị mất khoản tiền đã đưa cho bên B.
Trên đây là nội dung tư vấn của công Luật Bảo Chính cho câu hỏi của bạn. Nếu còn thắc mắc tiếp tục gửi thông tin về cho chúng tôi hoặc gọi 19006821 để được tư vấn tiếp.
Trân trọng!
Gọi 1900 6281 để nghe luật sư tư vấn nhanh chóng, kịp thời, chính xác nhất các quy định của pháp luật hoặc đặt lịch tư vấn luật trực tiếp tại văn phòng Công ty luật Bảo Chính (P308, Tòa nhà số 8, Phố Láng Hạ, quận Ba Đình, thành phố Hà Nội). Trường hợp quý khách có nhu cầu mời luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai, thừa kế, hôn nhân gia đình, kinh tế, thương mại… xin vui lòng liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ trên.